国土交通省 不動産情報ライブラリ連携32種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
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土地誌
GROUND · CHRONICLE

VOL. I · ISSUE 117 · 2026年4月27日

§ TREND REPORT

神戸市の地価推移
2005–2025

TL;DR

神戸市の商業地地価公示は、2005年から2025年の20年間で上昇し、累積+35.2%、年平均成長率 (CAGR) は+1.52%/年を記録しました。ピークは2025年の¥434,000/㎡で、最新の2025年は¥434,000/㎡となっています。

神戸市の土地価格・坪単価

兵庫県神戸市の2025年時点の地価中央値は¥434,000/㎡（坪単価 約¥1,434,709円）です。2005年から2025年までの20年間で 累積+35.2%（年平均+1.52%）変化しました。 ピークは2025年の¥434,000/㎡です。

神戸市の人口は1,525,152人（高齢化率 27.5%）。1人当たり課税対象所得は¥3,873,348。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

地価が大幅に上昇した地域

神戸市の地価は2005年から2025年までの20年間で累積+35.2%上昇しました。年平均成長率 (CAGR) は+1.52%/年で、資産価値の着実な成長を示しています。

過去最高値を更新中

神戸市の2025年の地価 ¥434,000/㎡は、集計期間中の最高値です。成長が継続していることを示しています。

高所得層が集中するエリア

神戸市の1人当たり課税対象所得は ¥55,847,257 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

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§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · 神戸市

32種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

42.0

兵庫県内

33.3

やや低い（全国） · 非常に低い（兵庫県内）

経済力12医療・福祉14生活利便11人口活力3住宅環境8コスト負担9

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

56.6

兵庫県内

53.5

やや高い（全国） · やや高い（兵庫県内）

教育環境10保育アクセス10医療アクセス14経済的余裕10人口構成6

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

66.8

兵庫県内

64.5

非常に高い（全国） · 高い（兵庫県内）

価格トレンド16需要基盤9経済集積10人口持続性7財政健全性10

SCORE ANALYSIS

住みやすさ

人口活力が全国水準を大きく下回っており、住みやすさの主な弱点です。

住みやすさ

全国水準は高いものの、同じ都道府県内ではより条件の良い自治体が多くあります。

子育てしやすさ

医療アクセスが平均以上で、子育てしやすさの強みです。

不動産の将来性

価格トレンドが全国水準を大きく上回り、不動産の将来性を押し上げています。

SUMMARY

大都市地価が高め地価は緩やかに上昇過去最高を更新医療が充実地盤が固い

神戸市は大都市としての性格を持つ街です。不動産の将来性が非常に高い（偏差値66.8）で最も評価が高く、住みやすさがやや低い（偏差値42）です。一方、人口活力に課題があります。不動産の将来性は価格トレンドに支えられ、不動産としての将来性が評価されています。子育て環境は充実しており、ファミリー層にも適しています。地盤は固く、地震時の揺れに対して比較的安全です。基礎データ: 人口152.5万人、平均所得387万円、高齢化率27.5%、財政力指数0.77。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2005-2025
0113,912227,824341,735455,64720052010201520202025
商業地¥434,000/㎡+35%
住宅地¥126,000/㎡-4%
準工業地¥138,000/㎡-8%
工業地¥99,000/㎡+11%
市街化調整区域内現況宅地¥22,900/㎡-24%
現況林地¥1,120/㎡-64%
全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥321,000
2006¥320,500
2007¥341,500
2008¥380,000
2009¥344,000
2010¥333,000
2011¥330,000
2012¥329,500
2013¥310,000
2014¥320,000
2015¥329,500
2016¥338,500
2017¥352,000
2018¥364,000
2019¥372,000
2020¥376,000
2021¥384,000
2022¥386,000
2023¥392,500
2024¥411,500
2025¥434,000

住宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥131,000
2006¥127,000
2007¥127,500
2008¥128,000
2009¥125,000
2010¥120,000
2011¥124,000
2012¥124,000
2013¥121,000
2014¥125,000
2015¥126,000
2016¥118,000
2017¥118,000
2018¥118,000
2019¥118,000
2020¥118,000
2021¥118,500
2022¥118,000
2023¥118,500
2024¥121,500
2025¥126,000

準工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥150,000
2006¥149,000
2007¥153,000
2008¥152,500
2009¥146,500
2010¥139,500
2011¥140,000
2012¥138,000

工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥89,500
2006¥83,500
2007¥79,400
2008¥78,700
2009¥75,500
2010¥72,000
2011¥70,200
2012¥68,300
2013¥69,500
2014¥67,000
2015¥67,500
2016¥67,000
2017¥65,800
2018¥66,550
2019¥68,750
2020¥71,250
2021¥74,000
2022¥76,650
2023¥80,550
2024¥89,500
2025¥99,000

市街化調整区域内現況宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥30,150
2006¥28,050
2007¥26,600
2008¥26,150
2009¥25,100
2010¥24,200
2011¥23,400
2012¥22,900

現況林地

年中央値 (円/㎡)
2005¥3,125
2006¥2,575
2007¥2,290
2008¥2,165
2009¥2,040
2010¥1,890
2011¥1,775
2012¥1,680
2013¥1,585
2017¥1,150
2018¥1,105
2019¥1,230
2020¥1,175
2021¥1,125
2022¥1,100
2023¥1,070
2024¥1,055
2025¥1,120
§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

1,525,152-0.0%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

152.4万153.1万153.8万154.5万20072025

1人当たり課税対象所得

¥55,847,257+50.5%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

3617万4304万4991万5678万20072025

高齢化率

27.5%+37.5%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

2022252820072025

外国人比率

2.2%-8.3%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

222220072025
§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · 神戸市

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

1,525,152人

日本人 1,402,061 / 外国人 33,009

外国人比率

2.16%

全国平均 約 2.4%

高齢化率

27.5%

全国平均 約 28.6%

昼夜間人口比率

102%

流入型 (職場都市)

年齢階級

11.2%
55.3%
27.5%
0–14歳171,315
15–64歳843,645
65歳以上419,161

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+65,553

転出

−69,785

社会増減

-4,232

転出超過 (マイナス)。神戸市は他地域への流出が転入を上回っています。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 1,560,753 人。 夜間人口 1,525,152 人に対して 102.3% (約35,601人の流入)。

総面積

557.05km²

可住地 335.8

人口密度

2,738人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸
§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥387万円

納税者 688,625人

事業所数

62,228件

民営・2021年

従業者数

725,828人

民営・2021年

商業年間販売額

6.2兆円

卸+小売 2020

神戸市の課税対象所得は年間 267億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥3,873,348。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

4.30%

全国平均 約 2.8%

第3次産業比率

76.7%

484,485人

就業者数

631,826人

労働力 660,231

通勤純流入

+21,119人

入 37万 / 出 35万

神戸市の就業者のうち 76.7% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。 通勤純流入が +21,119人と大規模で、周辺市区町村から多数の就業者が集まる職場集積地です。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

0.77

やや健全

実質公債費比率

4.4%

健全

歳入総額

98億円

2020年度

地方税

31億円

歳入比 31.27%

財政力指数 0.77。1.0 を超えると不交付団体 (自前の税収で財政需要を満たせる) となります。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸
§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

58.0%

全国平均 約 61.2%

1住宅の延べ面積

77.5㎡

全国平均 約 92.1㎡

居住住宅数

730,600戸

持家 423,700 / 借家 278,100

飲食店数

7,968件

小売 10,514

神戸市の持ち家率は 57.99%。持ち家志向の強いエリアで、住民の定着度が高い傾向です。1住宅あたりの延べ面積は 77.5㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

3.63人

全国平均 約 2.6

一般病院

99施設

診療所

1,645施設

歯科 930

医師数

5,534人

薬剤師 5,294

神戸市は人口千人あたり 3.63人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸
§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

167校

児童 71,318

中学校

103校

生徒 38,991

高等学校

56校

生徒 37,751

幼稚園

101園

園児 9,106

小学校では教員1人あたり 15.7 人の児童を担当 (全国平均 約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 427人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

12館

公民館

7館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

286所

児童福祉施設

641所

介護老人福祉施設

92所

国保被保険者

290,690人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 750 地点

神戸市の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内750地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

揺れにくい

安全危険

神戸市は比較的揺れにくい安定した地盤です。

エリア内のばらつき

最も安全な地点0.57倍
最も揺れやすい地点2.21倍

主な地形

丘陵191扇状地179砂礫質台地154三角州・海岸低地75谷底低地60埋立地41

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

空き家率の推移

VACANCY RATE · 住宅・土地統計調査
13.5%
2008
13.1%
2013
13.3%
2018
13.9%
2023

全国平均 13.8%（2023年）

最新の空き家率（2023年）

13.9%

総住宅数

85.2万戸

空き家数

11.8万戸

2008→2023年の変化

+0.4pt

神戸市の空き家率は2008年の13.5%から2023年には13.9%へ上昇しました。全国平均を上回っており、今後の動向に注意が必要です。

空き家の内訳推移

年空き家計二次的住宅賃貸用売却用その他内訳
200810.5万戸2,8706.0万7,0103.5万
201310.8万戸3,9705.9万8,2603.7万
201810.9万戸2,1006.5万7,5003.5万
202311.8万戸2,2007.0万6,8004.0万

「その他」は放置空き家等（転勤・入院・相続等で長期不在の住宅）を含み、 地域の空き家問題の深刻さを示す指標として注目されています。

出典: 総務省「住宅・土地統計調査」各年版。空き家率 = 空き家数 ÷ 総住宅数 × 100

§ 10

個別地点

LAND PRICE POINTS · 200 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

42 地点

住宅地

125 地点

準工業地

10 地点

工業地

14 地点

市街化調整区域内現況宅地

5 地点

現況林地

4 地点

PROFILE DATA SOURCES

  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)
§ 11

よくある質問

FAQ
Q.01

神戸市の地価は過去どれくらい変化しましたか？

神戸市の商業地地価公示は、2005年から2025年までの20年間で累積+35.2%変化しました (年平均1.52%/年)。出典: 国土交通省 地価公示。
Q.02

神戸市の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2025年の¥434,000/㎡がピークで、最新年はピーク比100%の水準です。
Q.03

神戸市の最新の地価はいくらですか？

2025年の神戸市商業地地価公示の中央値は¥434,000/㎡です。
§ 12

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CITATION

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

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2026/4/15