土地誌スコアの算出方法

概要

土地誌スコアは、全国1,630自治体を29種の公的データソースで評価する独自指標です。 「暮らし適性」「子育て適性」「資産性」の3つの軸でそれぞれ素点を算出し、 全自治体の分布から偏差値に変換して表示しています。

偏差値50が全国平均、55で上位約30%、60で上位約16%、65で上位約7%に相当します。 都道府県内偏差値は、同一都道府県内の自治体の中での相対的な位置を示します。

偏差値の計算方法

各軸の素点（サブスコアの合計）から以下の式で偏差値を算出します。

偏差値の式

偏差値 = 50 + 10 × (素点 − 平均) ÷ 標準偏差

クランプ

25〜75の範囲に制限（極端な外れ値の抑制）

計算単位

全国偏差値は1,630自治体全体、都道府県内偏差値は同県内の自治体を母集団として算出

小規模自治体の補正

人口5,000人未満の自治体では、「人口あたり指標」（千人あたり小売店数、社会増減率など）が 少数の絶対値で極端に大きくなる問題が発生します。これを補正するため、 人口に応じた減衰係数（ダンピング）を適用しています。

5,000人以上

補正なし（係数1.0）

1,000〜5,000人

線形補間（0.3〜1.0）

1,000人以下

係数0.3

暮らし適性 (Livability)

「日常生活の基盤としてどれくらい条件が揃っているか」を評価します。6つのサブスコア（各0〜20点、合計120点満点）で構成。

s1: 経済力 (0〜20)

1人あたり課税対象所得と財政力指数。

所得 (0〜15)

200万円→0, 250万→3, 300万→6, 400万→9, 500万→12, 700万以上→15

財政力指数 (0〜5)

0.2→1, 0.5→2, 0.8→3, 1.0→4, 1.5以上→5 (特別区はnull→中間値2)

s2: 医療・福祉 (0〜20)

人口千人あたり医師数と診療所密度。

医師/千人 (0〜12)

0.5→0, 1.0→2, 1.5→4, 2.5→7, 4.0→10, 6.0以上→12

診療所/千人 (0〜8)

0.2→0, 0.5→2, 1.0→4, 2.0→6, 4.0以上→8

s3: 生活利便 (0〜20)

人口あたり小売店数・飲食店数・図書館数。小規模自治体補正あり。

小売/千人 (0〜10)

1→0, 3→2, 5→4, 8→6, 15→8, 30以上→10

飲食/千人 (0〜6)

0.5→0, 1→1, 2→2, 4→4, 8以上→6

図書館/10万人 (0〜4)

0→0, 1→1, 3→2, 5→3, 10以上→4

s4: 人口活力 (0〜20)

社会増減率（転入超過度）、高齢化率の低さ、生産年齢人口比率。社会増減率に小規模自治体補正あり。

社会増減率 (0〜8)

-5‰→0, -2→2, 0→4, +2→6, +5以上→8

高齢化率 (0〜7)

40%→0, 35%→2, 30%→3, 25%→5, 20%以下→7

生産年齢比率 (0〜5)

50%→0, 55%→1, 60%→2, 65%→4, 70%以上→5

s5: 住宅環境 (0〜20)

平均延べ面積の広さ、持ち家率、地価の手頃さ。

延べ面積 (0〜8)

40㎡→0, 50→1, 70→3, 90→5, 110→7, 130以上→8

持ち家率 (0〜4)

20%→0, 40%→1, 50%→2, 60%→3, 70%以上→4

地価の手頃さ (0〜8)

1万円/㎡→8, 3万→7, 5万→6, 10万→5, 20万→3, 50万→1, 200万以上→0

s6: コスト負担 (0〜20)

年収地価倍率（地価中央値×100㎡ ÷ 1人あたり所得）。低いほど家が買いやすい。

年収地価倍率

3倍→20, 5倍→17, 7倍→14, 10倍→10, 15倍→6, 20倍→3, 30倍→1, 50倍以上→0

子育て適性 (Child-rearing)

「子育て世代がこの街を選ぶべき根拠の強さ」を評価。5つのサブスコア（各0〜20、合計100点）。

s1: 教育環境 (0〜20)

教員あたり児童数 (0〜10)

25人→0, 20→3, 16→6, 13→8, 10以下→10 (少ないほど良い)

1校あたり児童数 (0〜6)

300-500人が適正→6, 200-600→4, 極端→1

幼稚園数 (0〜4)

0→0, 2→1, 5→2, 10→3, 20以上→4

s2: 保育アクセス (0〜20)

待機児童数 (0〜10)

0人→10, 5→7, 10→5, 30→3, 50→1, 100以上→0 (不明時→5)

保育施設密度 (0〜10)

年少人口千人あたり施設数で評価

s3: 医療アクセス (0〜20)

暮らし適性の医療・福祉と同一ロジック。

s4: 経済的余裕 (0〜20)

年収地価倍率 (0〜14)

3倍→14, 5→12, 7→10, 10→7, 15→4, 20→2, 30倍以上→0

所得水準 (0〜6)

200万→0, 300万→2, 400万→4, 500万→5, 700万以上→6

s5: 人口構成 (0〜20)

年少人口比率 (0〜10)

6%→0, 8→2, 10→4, 12→6, 14→8, 16%以上→10

社会増減率 (0〜6)

-3‰→0, 0→2, +2→4, +5以上→6

生産年齢比率 (0〜4)

50%→0, 58→1, 62→2, 66→3, 70%以上→4

資産性 (Asset Value)

「不動産の資産価値が維持・向上する蓋然性」を評価。5つのサブスコア（各0〜20、合計100点）。

s1: 価格トレンド (0〜20)

CAGR (0〜10)

-5%→0, -3→1, -1→3, 0→5, +1→7, +3→9, +5%以上→10

ピーク回復度 (0〜6)

50%→0, 60→1, 70→2, 85→4, 95→5, 100%→6

直近5年YoY平均 (0〜4)

-3%→0, -1→1, 0→2, +2→3, +5%以上→4

s2: 需要基盤 (0〜20)

人口密度 (0〜8)

100人/km²→0, 500→1, 1000→2, 3000→4, 5000→6, 10000以上→8

昼夜間人口比率 (0〜6)

80%→0, 90→1, 100→2, 120→4, 200%以上→6

通勤純流入 (0〜6)

-1万→0, 0→1, 1万→3, 10万→5, 50万以上→6

s3: 経済集積 (0〜20)

事業所密度 (0〜8)

千人あたり事業所数: 10→0, 20→2, 30→4, 50→6, 100以上→8

商業販売額/人口 (0〜6)

0→0, 1百万円→1, 5→3, 20→5, 50以上→6

所得水準 (0〜6)

250万→0, 300万→1, 400万→3, 500万→5, 700万以上→6

s4: 人口持続性 (0〜20)

人口CAGR (0〜12)

-2%→0, -1→2, -0.5→4, 0→6, +0.5→9, +1%以上→12

社会増減率 (0〜8)

-5‰→0, -3→1, 0→3, +3→6, +5以上→8

s5: 財政健全性 (0〜20)

財政力指数 (0〜10)

0.2→1, 0.3→2, 0.5→4, 0.8→7, 1.0→9, 1.5以上→10

実質公債費比率 (0〜5)

18%→0, 12→2, 8→3, 5→4, 0%以下→5

地方税比率 (0〜5)

10%→0, 20→1, 30→3, 40→4, 50%以上→5

データソース

以下の公的データソースを使用しています。すべて無料で公開されている政府統計です。

• 国土交通省 不動産情報ライブラリ — 地価公示・地価調査（2005-2025年）
• 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた」2025年版 — 人口・経済・財政・教育・医療・住宅・労働・福祉（10カテゴリ）
• 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた」2007-2024年版 — 人口・所得の年次時系列
• 国土地理院 — 地図タイル
• 日本郵便 / zipcloud — 郵便番号逆引き

注意事項

• 土地誌スコアは公的データに基づく参考指標であり、不動産の売買・投資の推奨ではありません
• 49自治体は地価公示の標準地が廃止されており、2006-2018年時点のデータで計算されています
• 住宅・土地統計調査の住宅データ（延べ面積・持ち家率）は人口5,000人未満の自治体で秘匿処理されている場合があります
• 待機児童数は現在3自治体のみ取得済みで、大半の自治体は中間値で評価しています
• スコアの算出ロジックは改善のため予告なく変更されることがあります