国土交通省 不動産情報ライブラリ連携29種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
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土地誌
GROUND · CHRONICLE

VOL. I · ISSUE 113 · 2026年4月24日

§ TREND REPORT

明石市の地価推移
2005–2025

TL;DR

明石市の商業地地価公示は、2005年から2025年の20年間で緩やかに上昇し、累積+2.7%、年平均成長率 (CAGR) は+0.13%/年を記録しました。ピークは2025年の¥209,500/㎡で、最新の2025年は¥209,500/㎡となっています。

明石市の土地価格・坪単価

兵庫県明石市の2025年時点の地価中央値は¥209,500/㎡（坪単価 約¥692,561円）です。2005年から2025年までの20年間で 累積+2.7%（年平均+0.13%）変化しました。 ピークは2025年の¥209,500/㎡です。

明石市の人口は303,601人（高齢化率 26.2%）。1人当たり課税対象所得は¥3,521,106。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

地価が安定している地域

明石市の地価は20年間で累積+2.7%と、ほぼ横ばいで推移しています。大きな変動がなく、安定的な不動産市場と言えます。

過去最高値を更新中

明石市の2025年の地価 ¥209,500/㎡は、集計期間中の最高値です。成長が継続していることを示しています。

高所得層が集中するエリア

明石市の1人当たり課税対象所得は ¥62,756,707 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · 明石市

29種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

54.4

兵庫県内

50.5

やや高い（全国） · 平均的（兵庫県内）

経済力11医療・福祉11生活利便9人口活力10住宅環境11コスト負担16

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

67.0

兵庫県内

67.2

非常に高い（全国） · 非常に高い（兵庫県内）

教育環境7保育アクセス11医療アクセス11経済的余裕14人口構成15

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

68.2

兵庫県内

66.0

非常に高い（全国） · 非常に高い（兵庫県内）

価格トレンド15需要基盤8経済集積7人口持続性15財政健全性10

SCORE ANALYSIS

住みやすさ

各指標のバランスが良く、突出した弱点がありません。

子育てしやすさ

人口構成・経済的余裕が全国水準を大きく上回り、子育てしやすさを押し上げています。

不動産の将来性

人口持続性・価格トレンドが全国水準を大きく上回り、不動産の将来性を押し上げています。

SUMMARY

転入超過過去最高を更新コスパが良い子育てしやすい

不動産の将来性が非常に高い（偏差値68.2）で最も評価が高く、住みやすさが平均的（偏差値54.4）です。暮らし面ではコスト負担が強みです。不動産の将来性は価格トレンド・人口持続性に支えられ、不動産としての将来性が評価されています。子育て環境は充実しており、ファミリー層にも適しています。基礎データ: 人口30.4万人、平均所得352万円、高齢化率26.2%、財政力指数0.76。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2005-2025
28,63876,006123,375170,744218,11320052010201520202025
商業地¥209,500/㎡+3%
住宅地¥105,000/㎡+7%
準工業地¥82,800/㎡-19%
工業地¥60,500/㎡+14%
市街化調整区域内現況宅地¥37,250/㎡-23%
全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥204,000
2006¥193,000
2007¥188,000
2008¥187,000
2009¥175,000
2010¥167,000
2011¥160,500
2012¥156,000
2013¥139,000
2014¥153,000
2015¥153,500
2016¥153,500
2017¥153,500
2018¥153,500
2019¥170,000
2020¥174,000
2021¥173,000
2022¥173,000
2023¥190,000
2024¥199,000
2025¥209,500

住宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥98,000
2006¥93,050
2007¥90,500
2008¥91,800
2009¥88,100
2010¥87,500
2011¥86,500
2012¥86,500
2013¥86,500
2014¥83,250
2015¥83,250
2016¥85,000
2017¥84,000
2018¥84,000
2019¥87,600
2020¥87,600
2021¥87,400
2022¥89,200
2023¥94,500
2024¥97,000
2025¥105,000

準工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥102,500
2006¥96,650
2007¥94,550
2008¥94,100
2009¥92,050
2010¥87,650
2011¥84,500
2012¥82,800

工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥53,000
2006¥51,000
2007¥49,000
2008¥48,000
2009¥46,500
2010¥43,500
2011¥41,800
2012¥40,900
2013¥46,000
2014¥46,000
2015¥46,000
2016¥46,000
2017¥46,500
2018¥47,000
2019¥47,500
2020¥47,900
2021¥48,500
2022¥49,500
2023¥50,750
2024¥55,000
2025¥60,500

市街化調整区域内現況宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥48,250
2006¥45,250
2007¥43,500
2008¥42,400
2009¥41,150
2010¥39,500
2011¥38,250
2012¥37,250
§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

303,601+4.3%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

29.0万29.5万30.0万30.4万20072025

1人当たり課税対象所得

¥62,756,707+39.8%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

4189万4918万5646万6375万20072025

高齢化率

26.2%+47.2%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

1720242720072025

外国人比率

1.1%+10.0%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

111120072025
§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · 明石市

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

303,601人

日本人 295,326 / 外国人 3,356

外国人比率

1.11%

全国平均 約 2.4%

高齢化率

26.2%

全国平均 約 28.6%

昼夜間人口比率

90%

流出型 (居住都市)

年齢階級

13.6%
58.5%
26.2%
0–14歳41,155
15–64歳177,638
65歳以上79,617

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+11,263

転出

−9,478

社会増減

+1,785

転入超過 (プラス)。明石市は他地域から人を引き寄せる流入都市です。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 274,720 人。 夜間人口 303,601 人に対して 90.5% (約28,881人の流出)。

総面積

49.42km²

可住地 48

人口密度

6,143人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸
§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥352万円

納税者 140,887人

事業所数

8,508件

民営・2021年

従業者数

99,773人

民営・2021年

商業年間販売額

55億円

卸+小売 2020

明石市の課税対象所得は年間 50億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥3,521,106。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

4.00%

全国平均 約 2.8%

第3次産業比率

70.2%

88,836人

就業者数

126,474人

労働力 131,748

通勤純流入

-25,715人

入 4万 / 出 7万

明石市の就業者のうち 70.2% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。 通勤純流出が -25,715人で、他市区町村への通勤が多いベッドタウン型です。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

0.76

やや健全

実質公債費比率

3.6%

健全

歳入総額

13億円

2020年度

地方税

4億円

歳入比 33.34%

財政力指数 0.76。1.0 を超えると不交付団体 (自前の税収で財政需要を満たせる) となります。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸
§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

65.8%

全国平均 約 61.2%

1住宅の延べ面積

82.2㎡

全国平均 約 92.1㎡

居住住宅数

137,350戸

持家 90,350 / 借家 42,290

飲食店数

1,056件

小売 1,554

明石市の持ち家率は 65.78%。持ち家志向の強いエリアで、住民の定着度が高い傾向です。1住宅あたりの延べ面積は 82.16㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

2.73人

全国平均 約 2.6

一般病院

19施設

診療所

254施設

歯科 156

医師数

830人

薬剤師 856

明石市は人口千人あたり 2.73人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸
§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

29校

児童 17,553

中学校

13校

生徒 7,634

高等学校

8校

生徒 6,442

幼稚園

30園

園児 2,881

小学校では教員1人あたり 17.2 人の児童を担当 (全国平均 約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 605人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

3館

公民館

0館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

75所

児童福祉施設

111所

介護老人福祉施設

16所

国保被保険者

53,280人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 117 地点

明石市の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内117地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

ふつう

安全危険

明石市は標準的な揺れやすさです。場所によってばらつきがあります。

エリア内のばらつき

最も安全な地点0.99倍
最も揺れやすい地点2.28倍

主な地形

砂礫質台地79三角州・海岸低地21谷底低地5砂州・砂礫州4自然堤防2丘陵2

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

個別地点

LAND PRICE POINTS · 117 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

30 地点

住宅地

73 地点

準工業地

5 地点

工業地

7 地点

市街化調整区域内現況宅地

2 地点

PROFILE DATA SOURCES

  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)
§ 10

よくある質問

FAQ
Q.01

明石市の地価は過去どれくらい変化しましたか？

明石市の商業地地価公示は、2005年から2025年までの20年間で累積+2.7%変化しました (年平均0.13%/年)。出典: 国土交通省 地価公示。
Q.02

明石市の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2025年の¥209,500/㎡がピークで、最新年はピーク比100%の水準です。
Q.03

明石市の最新の地価はいくらですか？

2025年の明石市商業地地価公示の中央値は¥209,500/㎡です。
§ 11

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CITATION

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

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2026/4/15