国土交通省 不動産情報ライブラリ連携32種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
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土地誌
GROUND · CHRONICLE

VOL. I · ISSUE 117 · 2026年4月27日

§ TREND REPORT

浜松市の地価推移
2005–2025

TL;DR

浜松市の商業地地価公示は、2005年から2025年の20年間で下落し、累積-21.98%、年平均成長率 (CAGR) は-1.23%/年を記録しました。ピークは2005年の¥111,000/㎡で、最新の2025年は¥86,600/㎡となっています。

浜松市の土地価格・坪単価

静岡県浜松市の2025年時点の地価中央値は¥86,600/㎡（坪単価 約¥286,281円）です。2005年から2025年までの20年間で 累積-21.98%（年平均-1.23%）変化しました。 ピークは2005年の¥111,000/㎡です。

浜松市の人口は790,718人（高齢化率 27.9%）。1人当たり課税対象所得は¥3,506,668。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

地価が長期的に下落した地域

浜松市の地価は20年間で累積-21.98%下落しています。2023年に底値 ¥86,450/㎡を記録し、最新の2025年は ¥86,600/㎡です。

ピーク (2005年) から未回復

浜松市の地価は2005年の ¥111,000/㎡がピークで、最新年はピーク比78.0%の水準です。まだ22%の乖離があります。

高所得層が集中するエリア

浜松市の1人当たり課税対象所得は ¥30,663,785 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

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§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · 浜松市

32種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

62.3

静岡県内

62.5

高い（全国） · 高い（静岡県内）

経済力11医療・福祉11生活利便11人口活力5住宅環境15コスト負担20

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

67.0

静岡県内

64.6

非常に高い（全国） · 高い（静岡県内）

教育環境10保育アクセス10医療アクセス11経済的余裕17人口構成9

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

57.1

静岡県内

55.2

やや高い（全国） · やや高い（静岡県内）

価格トレンド7需要基盤3経済集積10人口持続性8財政健全性11

SCORE ANALYSIS

住みやすさ

住宅環境が全国水準を大きく上回り、住みやすさを押し上げています。

子育てしやすさ

経済的余裕が全国水準を大きく上回り、子育てしやすさを押し上げています。

SUMMARY

中核都市地価はやや下落コスパが良い医療が充実子育てしやすい暮らしと不動産の将来性を両立

浜松市は中核都市としての性格を持ち、「暮らしと不動産の将来性を両立」街です。子育てしやすさが非常に高い（偏差値67）で最も評価が高く、不動産の将来性が高い（偏差値57.1）です。暮らし面では住宅環境・コスト負担が強みです。一方、人口活力に課題があります。子育て環境は充実しており、ファミリー層にも適しています。基礎データ: 人口79.1万人、平均所得351万円、高齢化率27.9%、財政力指数0.85。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2005-2025
31,72552,48873,25094,013114,77520052010201520202025
商業地¥86,600/㎡-22%
住宅地¥56,800/㎡-28%
準工業地¥59,200/㎡-29%
工業地¥35,900/㎡-18%
市街化調整区域内現況宅地¥43,700/㎡-18%
全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥111,000
2006¥101,000
2007¥102,000
2008¥104,000
2009¥102,000
2010¥99,000
2011¥96,500
2012¥95,250
2013¥92,750
2014¥91,600
2015¥91,500
2016¥91,300
2017¥90,100
2018¥90,300
2019¥90,300
2020¥89,300
2021¥88,300
2022¥87,450
2023¥86,450
2024¥86,650
2025¥86,600

住宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥79,150
2006¥73,500
2007¥73,000
2008¥73,450
2009¥71,650
2010¥70,000
2011¥68,500
2012¥67,800
2013¥61,200
2014¥60,200
2015¥59,650
2016¥59,800
2017¥59,300
2018¥59,050
2019¥58,800
2020¥58,350
2021¥57,800
2022¥57,500
2023¥57,300
2024¥57,200
2025¥56,800

準工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥83,250
2006¥66,900
2007¥65,750
2008¥63,000
2009¥62,000
2010¥60,500
2011¥59,700
2012¥59,200

工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥43,700
2006¥41,900
2007¥41,600
2008¥42,250
2009¥41,750
2010¥40,800
2011¥39,800
2012¥38,750
2013¥39,000
2014¥37,500
2015¥37,100
2016¥36,550
2017¥35,600
2018¥35,600
2019¥35,600
2020¥35,600
2021¥35,500
2022¥35,500
2023¥35,500
2024¥35,700
2025¥35,900

市街化調整区域内現況宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥53,150
2006¥51,050
2007¥50,100
2008¥49,750
2009¥48,300
2010¥46,500
2011¥45,500
2012¥43,700
§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

790,718-1.7%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

79.0万79.5万80.0万80.5万20072025

1人当たり課税対象所得

¥30,663,785-1.0%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

2597万2906万3215万3525万20072025

高齢化率

27.9%+40.2%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

2022252820072025

外国人比率

2.8%+0.0%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

223320072025
§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · 浜松市

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

790,718人

日本人 764,849 / 外国人 22,368

外国人比率

2.83%

全国平均 約 2.4%

高齢化率

27.9%

全国平均 約 28.6%

昼夜間人口比率

99%

流出型 (居住都市)

年齢階級

12.8%
57.9%
27.9%
0–14歳101,461
15–64歳457,684
65歳以上220,925

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+32,859

転出

−33,365

社会増減

-506

転出超過 (マイナス)。浜松市は他地域への流出が転入を上回っています。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 783,766 人。 夜間人口 790,718 人に対して 99.1% (約6,952人の流出)。

総面積

1558.11km²

可住地 490.43

人口密度

507人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸
§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥351万円

納税者 394,868人

事業所数

33,755件

民営・2021年

従業者数

382,432人

民営・2021年

商業年間販売額

2.8兆円

卸+小売 2020

浜松市の課税対象所得は年間 138億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥3,506,668。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

3.85%

全国平均 約 2.8%

第3次産業比率

61.7%

249,229人

就業者数

404,044人

労働力 420,214

通勤純流入

-9,136人

入 17万 / 出 18万

浜松市の就業者のうち 61.7% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。 通勤純流出が -9,136人で、他市区町村への通勤が多いベッドタウン型です。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

0.85

やや健全

実質公債費比率

4.8%

健全

歳入総額

39億円

2020年度

地方税

15億円

歳入比 36.75%

財政力指数 0.85。1.0 を超えると不交付団体 (自前の税収で財政需要を満たせる) となります。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸
§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

64.9%

全国平均 約 61.2%

1住宅の延べ面積

100.8㎡

全国平均 約 92.1㎡

居住住宅数

322,500戸

持家 209,200 / 借家 103,900

飲食店数

2,889件

小売 5,568

浜松市の持ち家率は 64.87%。持ち家志向の強いエリアで、住民の定着度が高い傾向です。1住宅あたりの延べ面積は 100.78㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

3.06人

全国平均 約 2.6

一般病院

25施設

診療所

651施設

歯科 382

医師数

2,418人

薬剤師 1,852

浜松市は人口千人あたり 3.06人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸
§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

99校

児童 40,885

中学校

58校

生徒 21,936

高等学校

28校

生徒 21,757

幼稚園

102園

園児 7,404

小学校では教員1人あたり 16.5 人の児童を担当 (全国平均 約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 413人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

24館

公民館

0館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

137所

児童福祉施設

225所

介護老人福祉施設

60所

国保被保険者

142,831人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 1548 地点

浜松市の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内1548地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

揺れにくい

安全危険

浜松市は比較的揺れにくい安定した地盤です。

エリア内のばらつき

最も安全な地点0.00倍
最も揺れやすい地点2.32倍

主な地形

扇状地503火山山麓地250谷底低地196砂礫質台地155三角州・海岸低地137後背湿地76

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

空き家率の推移

VACANCY RATE · 住宅・土地統計調査
9.3%
2008
13.9%
2013
13.0%
2018
12.8%
2023

全国平均 13.8%（2023年）

最新の空き家率（2023年）

12.8%

総住宅数

37.1万戸

空き家数

4.7万戸

2008→2023年の変化

+3.4pt

浜松市の空き家率は2008年の9.3%から2023年には12.8%へ上昇しました。全国平均を下回る水準で、住宅需要が安定しています。

空き家の内訳推移

年空き家計二次的住宅賃貸用売却用その他内訳
20083.0万戸2,2901.7万1,1401.0万
20134.9万戸1,3003.2万1,2601.5万
20184.7万戸1,4002.8万1,8001.6万
20234.7万戸2,3002.6万1,2001.8万

「その他」は放置空き家等（転勤・入院・相続等で長期不在の住宅）を含み、 地域の空き家問題の深刻さを示す指標として注目されています。

出典: 総務省「住宅・土地統計調査」各年版。空き家率 = 空き家数 ÷ 総住宅数 × 100

§ 10

個別地点

LAND PRICE POINTS · 200 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

52 地点

住宅地

133 地点

準工業地

1 地点

工業地

4 地点

市街化調整区域内現況宅地

10 地点

PROFILE DATA SOURCES

  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)
§ 11

よくある質問

FAQ
Q.01

浜松市の地価は過去どれくらい変化しましたか？

浜松市の商業地地価公示は、2005年から2025年までの20年間で累積-21.98%変化しました (年平均-1.23%/年)。出典: 国土交通省 地価公示。
Q.02

浜松市の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2005年の¥111,000/㎡がピークで、最新年はピーク比78.02%の水準です。
Q.03

浜松市の最新の地価はいくらですか？

2025年の浜松市商業地地価公示の中央値は¥86,600/㎡です。
§ 12

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CITATION

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

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2026/4/15