岡山市の地価は過去どれくらい変化しましたか？

岡山市の商業地地価公示は、2009年から2025年までの16年間で累積+3.85%変化しました (年平均0.24%/年)。出典: 国土交通省地価公示。

岡山市の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2025年の¥148,500/㎡がピークで、最新年はピーク比100%の水準です。

岡山市の最新の地価はいくらですか？

2025年の岡山市商業地地価公示の中央値は¥148,500/㎡です。

§ TREND REPORT

岡山市の地価推移
2009–2025

TL;DR

岡山市の商業地地価公示は、2009年から2025年の16年間で緩やかに上昇し、累積+3.85%、年平均成長率 (CAGR) は+0.24%/年を記録しました。ピークは2025年の¥148,500/㎡で、最新の2025年は¥148,500/㎡となっています。

岡山市の土地価格・坪単価

岡山県岡山市の2025年時点の地価中央値は¥148,500/㎡（坪単価約¥490,908円）です。2009年から2025年までの16年間で累積+3.85%（年平均+0.24%）変化しました。ピークは2025年の¥148,500/㎡です。

岡山市の人口は724,691人（高齢化率 25.6%）。1人当たり課税対象所得は¥3,519,008。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

地価が安定している地域

岡山市の地価は16年間で累積+3.85%と、ほぼ横ばいで推移しています。大きな変動がなく、安定的な不動産市場と言えます。

過去最高値を更新中

岡山市の2025年の地価 ¥148,500/㎡は、集計期間中の最高値です。成長が継続していることを示しています。

高所得層が集中するエリア

岡山市の1人当たり課税対象所得は ¥35,104,964 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

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§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · 岡山市

32種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

56.7

岡山県内

57.2

やや高い（全国） · やや高い（岡山県内）

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

68.4

岡山県内

72.0

非常に高い（全国） · 非常に高い（岡山県内）

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

64.0

岡山県内

73.0

高い（全国） · 非常に高い（岡山県内）

SCORE ANALYSIS

住みやすさ

医療・福祉が平均以上で、住みやすさの強みです。

子育てしやすさ

経済的余裕・医療アクセスが全国水準を大きく上回り、子育てしやすさを押し上げています。

不動産の将来性

価格トレンドが全国水準を大きく上回り、不動産の将来性を押し上げています。

不動産の将来性

全国では平均的ですが、都道府県内では上位に位置します。同じ県内の他自治体と比較すると恵まれた環境です。

SUMMARY

中核都市過去最高を更新コスパが良い医療が充実子育てしやすいやや揺れやすい地盤

岡山市は中核都市としての性格を持つ街です。子育てしやすさが非常に高い（偏差値68.4）で最も評価が高く、住みやすさが高い（偏差値56.7）です。暮らし面では医療・福祉・コスト負担が強みです。一方、人口活力に課題があります。子育て環境は充実しており、ファミリー層にも適しています。地盤はやや揺れやすく、耐震性への配慮が必要です。基礎データ: 人口72.5万人、平均所得352万円、高齢化率25.6%、財政力指数0.77。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2009-2025

商業地¥148,500/㎡+4%

住宅地¥52,500/㎡-16%

準工業地¥70,300/㎡-3%

工業地¥38,200/㎡-25%

市街化調整区域内現況宅地¥26,200/㎡+21%

宅地見込地¥20,500/㎡-5%

全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年	中央値 (円/㎡)	前年比
2009	¥143,000	—
2010	¥140,000	-2.1%
2011	¥137,000	-2.14%
2012	¥135,000	-1.46%
2013	¥115,500	-14.44%
2014	¥116,000	+0.43%
2015	¥118,000	+1.72%
2016	¥119,000	+0.85%
2017	¥124,500	+4.62%
2018	¥129,500	+4.02%
2019	¥132,500	+2.32%
2020	¥136,000	+2.64%
2021	¥137,000	+0.74%
2022	¥139,500	+1.82%
2023	¥142,500	+2.15%
2024	¥144,500	+1.4%
2025	¥148,500	+2.77%

住宅地

年	中央値 (円/㎡)	前年比
2009	¥62,800	—
2010	¥61,450	-2.15%
2011	¥60,000	-2.36%
2012	¥58,400	-2.67%
2013	¥53,050	-9.16%
2014	¥52,800	-0.47%
2015	¥52,800	+0%
2016	¥52,800	+0%
2017	¥52,800	+0%
2018	¥52,700	-0.19%
2019	¥52,400	-0.57%
2020	¥52,200	-0.38%
2021	¥52,100	-0.19%
2022	¥51,800	-0.58%
2023	¥52,100	+0.58%
2024	¥52,500	+0.77%
2025	¥52,500	+0%

準工業地

年	中央値 (円/㎡)	前年比
2009	¥72,600	—
2010	¥70,700	-2.62%
2011	¥70,150	-0.78%
2012	¥70,300	+0.21%

工業地

年	中央値 (円/㎡)	前年比
2009	¥50,900	—
2010	¥30,100	-40.86%
2011	¥29,100	-3.32%
2012	¥28,300	-2.75%
2013	¥35,200	+24.38%
2014	¥34,500	-1.99%
2015	¥34,100	-1.16%
2016	¥34,000	-0.29%
2017	¥34,000	+0%
2018	¥34,500	+1.47%
2019	¥34,900	+1.16%
2020	¥35,600	+2.01%
2021	¥35,600	+0%
2022	¥36,100	+1.4%
2023	¥36,800	+1.94%
2024	¥37,500	+1.9%
2025	¥38,200	+1.87%

市街化調整区域内現況宅地

年	中央値 (円/㎡)	前年比
2009	¥21,700	—
2010	¥28,300	+30.41%
2011	¥27,500	-2.83%
2012	¥26,200	-4.73%

宅地見込地

年	中央値 (円/㎡)	前年比
2009	¥21,500	—
2010	¥21,300	-0.93%
2011	¥20,750	-2.58%
2012	¥20,350	-1.93%
2013	¥21,000	+3.19%
2014	¥21,300	+1.43%
2015	¥21,600	+1.41%
2016	¥21,800	+0.93%
2017	¥17,750	-18.58%
2018	¥17,950	+1.13%
2019	¥18,200	+1.39%
2020	¥18,350	+0.82%
2021	¥18,400	+0.27%
2022	¥18,750	+1.9%
2023	¥19,250	+2.67%
2024	¥19,850	+3.12%
2025	¥20,500	+3.27%

§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

724,691+4.1%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

1人当たり課税対象所得

¥35,104,964+4.4%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

高齢化率

25.6%+34.7%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

外国人比率

1.6%+77.8%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · 岡山市

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

724,691人

日本人 694,651 / 外国人 11,844

外国人比率

1.63%

全国平均約 2.4%

高齢化率

25.6%

全国平均約 28.6%

昼夜間人口比率

103%

流入型 (職場都市)

年齢階級

12.8%

58.6%

25.6%

0–14歳92,756

15–64歳424,785

65歳以上185,732

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+30,406

転出

−33,318

社会増減

-2,912

転出超過 (マイナス)。岡山市は他地域への流出が転入を上回っています。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 744,752 人。夜間人口 724,691 人に対して 102.8% (約20,061人の流入)。

総面積

789.95km²

可住地 441.11

人口密度

917人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸

§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥352万円

納税者 334,862人

事業所数

32,683件

民営・2021年

従業者数

353,376人

民営・2021年

商業年間販売額

3.0兆円

卸+小売 2020

岡山市の課税対象所得は年間 118億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥3,519,008。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

4.00%

全国平均約 2.8%

第3次産業比率

74.2%

245,491人

就業者数

330,721人

労働力 344,503

通勤純流入

+11,462人

入 13万 / 出 12万

岡山市の就業者のうち 74.2% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。通勤純流入が +11,462人と大規模で、周辺市区町村から多数の就業者が集まる職場集積地です。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

0.77

やや健全

実質公債費比率

5.1%

健全

歳入総額

40億円

2020年度

地方税

13億円

歳入比 32.38%

財政力指数 0.77。1.0 を超えると不交付団体 (自前の税収で財政需要を満たせる) となります。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸

§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

56.1%

全国平均約 61.2%

1住宅の延べ面積

90.6㎡

全国平均約 92.1㎡

居住住宅数

329,900戸

持家 185,100 / 借家 132,800

飲食店数

2,991件

小売 5,335

岡山市の持ち家率は 56.11%。持ち家志向の強いエリアで、住民の定着度が高い傾向です。1住宅あたりの延べ面積は 90.56㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

4.44人

全国平均約 2.6

一般病院

49施設

診療所

685施設

歯科 445

医師数

3,217人

薬剤師 2,136

岡山市は人口千人あたり 4.44人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸

§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

91校

児童 36,879

中学校

44校

生徒 18,982

高等学校

26校

生徒 20,519

幼稚園

58園

園児 3,521

小学校では教員1人あたり 14.8 人の児童を担当 (全国平均約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 405人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

10館

公民館

58館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

154所

児童福祉施設

239所

介護老人福祉施設

36所

国保被保険者

120,694人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 330 地点

岡山市の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内330地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

やや揺れやすい

安全危険

岡山市はやや揺れやすい傾向があります。エリアによって差があるため、個別地点のデータも確認しましょう。

エリア内のばらつき

最も安全な地点0.57倍

最も揺れやすい地点2.29倍

主な地形

三角州・海岸低地158干拓地69後背湿地26谷底低地24扇状地21丘陵17

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

空き家率の推移

VACANCY RATE · 住宅・土地統計調査

15.7%

2013

14.5%

2018

14.5%

2023

全国平均 13.8%（2023年）

最新の空き家率（2023年）

14.5%

総住宅数

38.8万戸

空き家数

5.6万戸

2013→2023年の変化

-1.3pt

岡山市の空き家率は2013年の15.7%から2023年には14.5%へ低下しました。全国平均を上回っており、今後の動向に注意が必要です。

空き家の内訳推移

年	空き家計	二次的住宅	賃貸用	売却用	その他
2013	5.5万戸	800	3.2万	2,040	2.1万
2018	5.3万戸	700	3.2万	1,100	1.9万
2023	5.6万戸	1,100	3.1万	1,200	2.3万

「その他」は放置空き家等（転勤・入院・相続等で長期不在の住宅）を含み、地域の空き家問題の深刻さを示す指標として注目されています。

出典: 総務省「住宅・土地統計調査」各年版。空き家率 = 空き家数 ÷ 総住宅数 × 100

§ 10

個別地点

LAND PRICE POINTS · 200 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

51 地点

住宅地

118 地点

準工業地

8 地点

工業地

6 地点

市街化調整区域内現況宅地

15 地点

宅地見込地

2 地点

PROFILE DATA SOURCES

· 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
· 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
· 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
· 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
· 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
· 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
· 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
· 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
· 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
· 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)

§ 11

よくある質問

FAQ

Q.01 岡山市の地価は過去どれくらい変化しましたか？: 岡山市の商業地地価公示は、2009年から2025年までの16年間で累積+3.85%変化しました (年平均0.24%/年)。出典: 国土交通省地価公示。
Q.02 岡山市の地価のピークはいつですか？: 集計期間内では2025年の¥148,500/㎡がピークで、最新年はピーク比100%の水準です。
Q.03 岡山市の最新の地価はいくらですか？: 2025年の岡山市商業地地価公示の中央値は¥148,500/㎡です。

CITATION

国土交通省地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

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2026/4/15

岡山市の地価推移2009–2025

岡山市の土地価格・坪単価

土地誌スコア

地価の年次推移

人口・経済推移

総人口

1人当たり課税対象所得

高齢化率

外国人比率

街のプロファイル

人口の輪郭

経済・労働・行政

街の経済

労働と通勤

行政の健全性

住宅・医療

住宅事情

医療の手厚さ

教育・文化

教育

文化施設

福祉・子育て

地震リスク

空き家率の推移

個別地点

商業地

住宅地

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宅地見込地

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