国土交通省 不動産情報ライブラリ連携29種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
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土地誌
GROUND · CHRONICLE

VOL. I · ISSUE 113 · 2026年4月24日

§ TREND REPORT

美作市の地価推移
2005–2025

TL;DR

美作市の商業地地価公示は、2005年から2025年の20年間で下落し、累積-39.27%、年平均成長率 (CAGR) は-2.46%/年を記録しました。ピークは2005年の¥23,300/㎡で、最新の2025年は¥14,150/㎡となっています。

美作市の土地価格・坪単価

岡山県美作市の2025年時点の地価中央値は¥14,150/㎡（坪単価 約¥46,777円）です。2005年から2025年までの20年間で 累積-39.27%（年平均-2.46%）変化しました。 ピークは2005年の¥23,300/㎡です。

美作市の人口は25,939人（高齢化率 41.6%）。1人当たり課税対象所得は¥2,666,948。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

地価が長期的に下落した地域

美作市の地価は20年間で累積-39.27%下落しています。2025年に底値 ¥14,150/㎡を記録し、最新の2025年は ¥14,150/㎡です。

ピーク (2005年) から未回復

美作市の地価は2005年の ¥23,300/㎡がピークで、最新年はピーク比60.7%の水準です。まだ39%の乖離があります。

地価・人口ともに減少傾向

美作市は地価-39.27%、人口-20.1%と、双方が減少しています。人口流出が地価下落の構造的要因になっている可能性があります。

高所得層が集中するエリア

美作市の1人当たり課税対象所得は ¥22,359,191 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · 美作市

29種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

62.3

岡山県内

63.7

高い（全国） · 高い（岡山県内）

経済力5医療・福祉7生活利便14人口活力7住宅環境20コスト負担20

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

43.2

岡山県内

40.6

やや低い（全国） · 低い（岡山県内）

教育環境4保育アクセス11医療アクセス7経済的余裕15人口構成4

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

41.9

岡山県内

39.9

低い（全国） · 低い（岡山県内）

価格トレンド3需要基盤3経済集積7人口持続性2財政健全性2

SCORE ANALYSIS

住みやすさ

住宅環境・生活利便が全国水準を大きく上回り、住みやすさを押し上げています。

子育てしやすさ

教育環境がやや低く、子育てしやすさの改善余地があります。

不動産の将来性

価格トレンド・需要基盤・財政健全性・人口持続性が全国水準を大きく下回っており、不動産の将来性の主な弱点です。

SUMMARY

過疎地域超高齢社会財政が厳しい地価が安い地価下落中持家率が高いゆとりある住環境コスパが良い地盤が固い

美作市は過疎地域としての性格を持つ街です。住みやすさが高い（偏差値62.3）で最も評価が高く、不動産の将来性がやや低い（偏差値41.9）です。暮らし面では住宅環境・コスト負担が強みです。不動産の将来性は低めで、地価の長期的な上昇が見込みにくい状況です。地盤は固く、地震時の揺れに対して比較的安全です。基礎データ: 人口2.6万人、平均所得267万円、高齢化率41.6%、財政力指数0.27。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2005-2025
3,7338,85813,98319,10724,23220052010201520202025
商業地¥14,150/㎡-39%
住宅地¥4,665/㎡-24%
工業地¥8,080/㎡-27%
全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥23,300
2006¥22,400
2007¥21,500
2008¥20,850
2009¥22,400
2010¥21,300
2011¥20,300
2012¥19,500
2013¥18,700
2014¥18,100
2015¥17,700
2016¥17,000
2017¥17,600
2018¥17,200
2019¥16,850
2020¥16,350
2021¥15,900
2022¥15,450
2023¥14,950
2024¥14,500
2025¥14,150

住宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥6,150
2006¥8,800
2007¥8,600
2008¥7,650
2009¥6,950
2010¥6,730
2011¥6,505
2012¥6,315
2013¥6,115
2014¥5,975
2015¥5,850
2016¥5,715
2017¥5,590
2018¥5,465
2019¥5,340
2020¥5,215
2021¥5,085
2022¥4,965
2023¥4,855
2024¥4,755
2025¥4,665

工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥11,000
2006¥10,400
2007¥10,100
2008¥9,910
2009¥9,700
2010¥9,500
2011¥9,300
2012¥9,100
2013¥8,800
2014¥8,600
2015¥8,400
2016¥8,230
2017¥8,070
2018¥8,000
2019¥7,950
2020¥7,950
2021¥7,950
2022¥7,950
2023¥7,950
2024¥7,950
2025¥8,080
§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

25,939-20.1%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

2.6万2.8万3.0万3.3万20072025

1人当たり課税対象所得

¥22,359,191+18.8%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

1856万2056万2256万2456万20072025

高齢化率

41.6%+23.4%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

3336394220072025

外国人比率

1.5%+275.0%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

011220072025
§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · 美作市

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

25,939人

日本人 25,456 / 外国人 380

外国人比率

1.46%

全国平均 約 2.4%

高齢化率

41.6%

全国平均 約 28.6%

昼夜間人口比率

98%

流出型 (居住都市)

年齢階級

10.1%
47.6%
41.6%
0–14歳2,612
15–64歳12,356
65歳以上10,800

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+618

転出

−735

社会増減

-117

転出超過 (マイナス)。美作市は他地域への流出が転入を上回っています。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 25,468 人。 夜間人口 25,939 人に対して 98.2% (約471人の流出)。

総面積

429.29km²

可住地 98.99

人口密度

60人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸
§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥267万円

納税者 10,662人

事業所数

1,219件

民営・2021年

従業者数

10,182人

民営・2021年

商業年間販売額

2億円

卸+小売 2020

美作市の課税対象所得は年間 3億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥2,666,948。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

3.63%

全国平均 約 2.8%

第3次産業比率

55.7%

6,988人

就業者数

12,541人

労働力 13,013

通勤純流入

-268人

入 0万 / 出 0万

美作市の就業者のうち 55.7% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

0.27

交付団体

実質公債費比率

11.3%

要注意

歳入総額

2億円

2020年度

地方税

3,407百万円

歳入比 14.29%

財政力指数 0.27。1.0 を超えると不交付団体 (自前の税収で財政需要を満たせる) となります。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸
§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

82.5%

全国平均 約 61.2%

1住宅の延べ面積

131.4㎡

全国平均 約 92.1㎡

居住住宅数

10,180戸

持家 8,400 / 借家 1,700

飲食店数

90件

小売 240

美作市の持ち家率は 82.51%。持ち家志向の強いエリアで、住民の定着度が高い傾向です。1住宅あたりの延べ面積は 131.42㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

1.16人

全国平均 約 2.6

一般病院

3施設

診療所

25施設

歯科 10

医師数

30人

薬剤師 31

美作市は人口千人あたり 1.16人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸
§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

8校

児童 1,091

中学校

5校

生徒 538

高等学校

1校

生徒 301

幼稚園

2園

園児 14

小学校では教員1人あたり 8.6 人の児童を担当 (全国平均 約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 136人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

6館

公民館

18館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

6所

児童福祉施設

6所

介護老人福祉施設

5所

国保被保険者

5,746人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 32 地点

美作市の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内32地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

揺れにくい

安全危険

美作市は比較的揺れにくい安定した地盤です。

エリア内のばらつき

最も安全な地点0.57倍
最も揺れやすい地点1.11倍

主な地形

谷底低地21山地5丘陵3砂礫質台地2山麓地1

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

個別地点

LAND PRICE POINTS · 32 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

7 地点

住宅地

24 地点

工業地

1 地点

PROFILE DATA SOURCES

  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)
§ 10

よくある質問

FAQ
Q.01

美作市の地価は過去どれくらい変化しましたか？

美作市の商業地地価公示は、2005年から2025年までの20年間で累積-39.27%変化しました (年平均-2.46%/年)。出典: 国土交通省 地価公示。
Q.02

美作市の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2005年の¥23,300/㎡がピークで、最新年はピーク比60.73%の水準です。
Q.03

美作市の最新の地価はいくらですか？

2025年の美作市商業地地価公示の中央値は¥14,150/㎡です。
§ 11

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CITATION

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

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2026/4/15