国土交通省 不動産情報ライブラリ連携32種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
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土地誌
GROUND · CHRONICLE

VOL. I · ISSUE 117 · 2026年4月27日

§ TREND REPORT

さいたま市の地価推移
2005–2025

TL;DR

さいたま市の商業地地価公示は、2005年から2025年の20年間で上昇し、累積+30.86%、年平均成長率 (CAGR) は+1.35%/年を記録しました。ピークは2025年の¥458,000/㎡で、最新の2025年は¥458,000/㎡となっています。

さいたま市の土地価格・坪単価

埼玉県さいたま市の2025年時点の地価中央値は¥458,000/㎡（坪単価 約¥1,514,047円）です。2005年から2025年までの20年間で 累積+30.86%（年平均+1.35%）変化しました。 ピークは2025年の¥458,000/㎡です。

さいたま市の人口は1,324,025人（高齢化率 23.0%）。1人当たり課税対象所得は¥4,230,760。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

地価が大幅に上昇した地域

さいたま市の地価は2005年から2025年までの20年間で累積+30.86%上昇しました。年平均成長率 (CAGR) は+1.35%/年で、資産価値の着実な成長を示しています。

過去最高値を更新中

さいたま市の2025年の地価 ¥458,000/㎡は、集計期間中の最高値です。成長が継続していることを示しています。

地価上昇と人口増加が両立

さいたま市は地価+30.86%、人口+12.6%と、地価と人口がともに成長しています。居住需要の実態を伴った健全な上昇トレンドと評価できます。

高所得層が集中するエリア

さいたま市の1人当たり課税対象所得は ¥32,855,744 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

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§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · さいたま市

32種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

46.5

埼玉県内

47.3

やや低い（全国） · やや低い（埼玉県内）

経済力14医療・福祉9生活利便8人口活力11住宅環境8コスト負担9

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

59.5

埼玉県内

58.5

高い（全国） · 高い（埼玉県内）

教育環境7保育アクセス11医療アクセス9経済的余裕11人口構成15

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

75.0

埼玉県内

67.9

非常に高い（全国） · 非常に高い（埼玉県内）

価格トレンド16需要基盤8経済集積10人口持続性18財政健全性13

SCORE ANALYSIS

子育てしやすさ

人口構成が平均以上で、子育てしやすさの強みです。

不動産の将来性

人口持続性・価格トレンド・財政健全性が全国水準を大きく上回り、不動産の将来性を押し上げています。

SUMMARY

大都市転入超過地価が高め地価は緩やかに上昇過去最高を更新やや揺れやすい地盤

さいたま市は大都市としての性格を持つ街です。不動産の将来性が非常に高い（偏差値75）で最も評価が高く、住みやすさがやや低い（偏差値46.5）です。不動産の将来性は価格トレンド・人口持続性に支えられ、不動産としての将来性が評価されています。子育て環境は充実しており、ファミリー層にも適しています。地盤はやや揺れやすく、耐震性への配慮が必要です。基礎データ: 人口132.4万人、平均所得423万円、高齢化率23.0%、財政力指数0.97。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2005-2025
22,355136,453250,550364,648478,74520052010201520202025
商業地¥458,000/㎡+31%
住宅地¥192,000/㎡+13%
準工業地¥154,000/㎡-8%
工業地¥86,800/㎡+51%
市街化調整区域内現況宅地¥43,100/㎡-26%
全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥350,000
2006¥338,500
2007¥375,000
2008¥390,000
2009¥365,000
2010¥345,000
2011¥341,000
2012¥333,000
2013¥320,000
2014¥325,000
2015¥329,500
2016¥338,000
2017¥348,000
2018¥357,500
2019¥371,000
2020¥387,000
2021¥390,000
2022¥394,000
2023¥403,000
2024¥430,000
2025¥458,000

住宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥170,000
2006¥165,500
2007¥172,000
2008¥179,500
2009¥168,000
2010¥158,000
2011¥158,000
2012¥158,500
2013¥152,000
2014¥154,000
2015¥155,000
2016¥157,000
2017¥162,500
2018¥165,500
2019¥171,000
2020¥173,000
2021¥173,000
2022¥176,000
2023¥181,500
2024¥186,500
2025¥192,000

準工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥168,000
2006¥171,000
2007¥170,000
2008¥183,000
2009¥164,000
2010¥161,000
2011¥152,500
2012¥154,000

工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥57,600
2006¥56,450
2007¥58,400
2008¥62,250
2009¥59,250
2010¥56,600
2011¥54,900
2012¥54,000
2013¥60,500
2014¥61,750
2015¥63,000
2016¥65,000
2017¥68,500
2018¥71,600
2019¥74,800
2020¥78,100
2021¥79,800
2022¥82,100
2023¥83,600
2024¥85,200
2025¥86,800

市街化調整区域内現況宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥58,450
2006¥53,350
2007¥52,700
2008¥52,450
2009¥49,000
2010¥46,000
2011¥44,450
2012¥43,100
§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

1,324,025+12.6%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

116.9万122.3万127.7万133.1万20072025

1人当たり課税対象所得

¥32,855,744+17.4%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

2534万2825万3117万3408万20072025

高齢化率

23.0%+44.7%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

1618212320072025

外国人比率

1.7%+70.0%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

111220072025
§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · さいたま市

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

1,324,025人

日本人 1,276,491 / 外国人 22,845

外国人比率

1.73%

全国平均 約 2.4%

高齢化率

23.0%

全国平均 約 28.6%

昼夜間人口比率

93%

流出型 (居住都市)

年齢階級

12.8%
62.0%
23.0%
0–14歳168,805
15–64歳821,211
65歳以上304,992

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+77,210

転出

−69,579

社会増減

+7,631

転入超過 (プラス)。さいたま市は他地域から人を引き寄せる流入都市です。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 1,229,480 人。 夜間人口 1,324,025 人に対して 92.9% (約94,545人の流出)。

総面積

217.43km²

可住地 214.58

人口密度

6,089人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸
§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥423万円

納税者 685,647人

事業所数

40,233件

民営・2021年

従業者数

517,261人

民営・2021年

商業年間販売額

5.2兆円

卸+小売 2020

さいたま市の課税対象所得は年間 290億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥4,230,760。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

3.55%

全国平均 約 2.8%

第3次産業比率

78.5%

465,779人

就業者数

593,727人

労働力 615,596

通勤純流入

-92,309人

入 29万 / 出 38万

さいたま市の就業者のうち 78.5% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。 通勤純流出が -92,309人で、他市区町村への通勤が多いベッドタウン型です。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

0.97

やや健全

実質公債費比率

6.5%

健全

歳入総額

65億円

2020年度

地方税

27億円

歳入比 41.81%

財政力指数 0.97。1.0 を超えると不交付団体 (自前の税収で財政需要を満たせる) となります。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸
§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

60.4%

全国平均 約 61.2%

1住宅の延べ面積

81.3㎡

全国平均 約 92.1㎡

居住住宅数

594,400戸

持家 359,000 / 借家 207,700

飲食店数

3,356件

小売 6,184

さいたま市の持ち家率は 60.4%。持ち家志向の強いエリアで、住民の定着度が高い傾向です。1住宅あたりの延べ面積は 81.32㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

2.11人

全国平均 約 2.6

一般病院

35施設

診療所

1,027施設

歯科 690

医師数

2,800人

薬剤師 3,854

さいたま市は人口千人あたり 2.11人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸
§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

108校

児童 70,909

中学校

67校

生徒 36,317

高等学校

34校

生徒 35,716

幼稚園

99園

園児 14,916

小学校では教員1人あたり 18.8 人の児童を担当 (全国平均 約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 657人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

26館

公民館

60館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

318所

児童福祉施設

529所

介護老人福祉施設

70所

国保被保険者

214,108人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 496 地点

さいたま市の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内496地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

やや揺れやすい

安全危険

さいたま市はやや揺れやすい傾向があります。エリアによって差があるため、個別地点のデータも確認しましょう。

エリア内のばらつき

最も安全な地点0.00倍
最も揺れやすい地点2.39倍

主な地形

ローム台地356谷底低地48後背湿地43自然堤防38旧河道10河原1

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

空き家率の推移

VACANCY RATE · 住宅・土地統計調査
10.8%
2008
9.9%
2013
9.4%
2018
8.6%
2023

全国平均 13.8%（2023年）

最新の空き家率（2023年）

8.6%

総住宅数

65.6万戸

空き家数

5.7万戸

2008→2023年の変化

-2.2pt

さいたま市の空き家率は2008年の10.8%から2023年には8.6%へ低下しました。全国平均を下回る水準で、住宅需要が安定しています。

空き家の内訳推移

年空き家計二次的住宅賃貸用売却用その他内訳
20085.7万戸7803.5万5,7701.5万
20135.6万戸1,0803.6万2,8801.6万
20185.8万戸9003.6万2,9001.8万
20235.7万戸7003.1万4,2002.0万

「その他」は放置空き家等（転勤・入院・相続等で長期不在の住宅）を含み、 地域の空き家問題の深刻さを示す指標として注目されています。

出典: 総務省「住宅・土地統計調査」各年版。空き家率 = 空き家数 ÷ 総住宅数 × 100

§ 10

個別地点

LAND PRICE POINTS · 200 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

47 地点

住宅地

136 地点

準工業地

12 地点

工業地

4 地点

市街化調整区域内現況宅地

1 地点

PROFILE DATA SOURCES

  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)
§ 11

よくある質問

FAQ
Q.01

さいたま市の地価は過去どれくらい変化しましたか？

さいたま市の商業地地価公示は、2005年から2025年までの20年間で累積+30.86%変化しました (年平均1.35%/年)。出典: 国土交通省 地価公示。
Q.02

さいたま市の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2025年の¥458,000/㎡がピークで、最新年はピーク比100%の水準です。
Q.03

さいたま市の最新の地価はいくらですか？

2025年のさいたま市商業地地価公示の中央値は¥458,000/㎡です。
§ 12

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CITATION

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

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2026/4/15