国土交通省 不動産情報ライブラリ連携32種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
国土交通省 不動産情報ライブラリ連携32種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
土地誌
GROUND · CHRONICLE

VOL. I · ISSUE 117 · 2026年4月27日

§ TREND REPORT

松山市の地価推移
2005–2025

TL;DR

松山市の商業地地価公示は、2005年から2025年の20年間で緩やかに下落し、累積-10.36%、年平均成長率 (CAGR) は-0.55%/年を記録しました。ピークは2008年の¥194,000/㎡で、最新の2025年は¥151,500/㎡となっています。

松山市の土地価格・坪単価

愛媛県松山市の2025年時点の地価中央値は¥151,500/㎡（坪単価 約¥500,826円）です。2005年から2025年までの20年間で 累積-10.36%（年平均-0.55%）変化しました。 ピークは2008年の¥194,000/㎡です。

松山市の人口は511,192人（高齢化率 27.3%）。1人当たり課税対象所得は¥3,303,518。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

ピーク (2008年) から未回復

松山市の地価は2008年の ¥194,000/㎡がピークで、最新年はピーク比78.1%の水準です。まだ22%の乖離があります。

高所得層が集中するエリア

松山市の1人当たり課税対象所得は ¥35,150,420 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

PR

松山市の不動産、今いくら？無料査定を依頼 →

§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · 松山市

32種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

53.3

愛媛県内

46.7

やや高い（全国） · やや低い（愛媛県内）

経済力10医療・福祉12生活利便10人口活力4住宅環境11コスト負担18

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

64.0

愛媛県内

65.9

高い（全国） · 非常に高い（愛媛県内）

教育環境10保育アクセス10医療アクセス12経済的余裕15人口構成8

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

58.5

愛媛県内

68.3

高い（全国） · 非常に高い（愛媛県内）

価格トレンド9需要基盤6経済集積9人口持続性8財政健全性10

SCORE ANALYSIS

住みやすさ

医療・福祉が平均以上で、住みやすさの強みです。

子育てしやすさ

経済的余裕・医療アクセスが全国水準を大きく上回り、子育てしやすさを押し上げています。

不動産の将来性

全国では平均的ですが、都道府県内では上位に位置します。同じ県内の他自治体と比較すると恵まれた環境です。

不動産の将来性

各指標のバランスが良く、突出した弱点がありません。

SUMMARY

中核都市地価はやや下落コスパが良い医療が充実子育てしやすい

松山市は中核都市としての性格を持つ街です。子育てしやすさが高い（偏差値64）で最も評価が高く、住みやすさが平均的（偏差値53.3）です。暮らし面ではコスト負担が強みです。一方、人口活力に課題があります。子育て環境は充実しており、ファミリー層にも適しています。基礎データ: 人口51.1万人、平均所得330万円、高齢化率27.3%、財政力指数0.76。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2005-2025
25,16069,380113,600157,820202,04020052010201520202025
商業地¥151,500/㎡-10%
住宅地¥78,500/㎡-24%
準工業地¥91,800/㎡+4%
工業地¥34,300/㎡-19%
市街化調整区域内現況宅地¥47,300/㎡-26%
宅地見込地¥37,500/㎡-27%
全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥169,000
2006¥165,000
2007¥170,000
2008¥194,000
2009¥192,000
2010¥184,000
2011¥188,000
2012¥186,500
2013¥152,000
2014¥150,000
2015¥148,000
2016¥146,000
2017¥145,000
2018¥145,000
2019¥146,000
2020¥147,000
2021¥148,500
2022¥149,000
2023¥149,500
2024¥150,500
2025¥151,500

住宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥103,000
2006¥102,000
2007¥101,500
2008¥101,500
2009¥101,000
2010¥98,500
2011¥95,900
2012¥94,000
2013¥87,000
2014¥85,100
2015¥84,000
2016¥84,600
2017¥82,400
2018¥81,600
2019¥80,650
2020¥79,850
2021¥78,900
2022¥78,700
2023¥78,500
2024¥79,900
2025¥78,500

準工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥88,000
2006¥85,000
2007¥85,000
2008¥85,000
2009¥84,500
2010¥81,500
2011¥81,200
2012¥91,800

工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥42,250
2006¥39,400
2007¥38,050
2008¥37,450
2009¥36,700
2010¥35,550
2011¥34,450
2012¥33,200
2013¥36,950
2014¥37,000
2015¥36,300
2016¥35,700
2017¥35,100
2018¥34,800
2019¥34,600
2020¥34,500
2021¥34,400
2022¥34,300
2023¥34,300
2024¥34,300
2025¥34,300

市街化調整区域内現況宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥64,000
2006¥60,000
2007¥58,250
2008¥55,500
2009¥53,000
2010¥50,950
2011¥49,000
2012¥47,300

宅地見込地

年中央値 (円/㎡)
2005¥51,500
2006¥45,500
2007¥45,000
2008¥44,600
2009¥44,100
2010¥43,100
2011¥41,800
2012¥40,300
2013¥38,900
2014¥45,100
2015¥44,100
2016¥43,200
2017¥38,700
2018¥38,450
2019¥38,300
2020¥38,100
2021¥37,950
2022¥37,800
2023¥37,550
2024¥37,500
2025¥37,500
§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

511,192-0.7%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

51.1万51.3万51.5万51.8万20072025

1人当たり課税対象所得

¥35,150,420+32.0%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

2259万2698万3136万3575万20072025

高齢化率

27.3%+42.9%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

1922252820072025

外国人比率

0.5%+66.7%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

000120072025
§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · 松山市

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

511,192人

日本人 489,817 / 外国人 2,672

外国人比率

0.52%

全国平均 約 2.4%

高齢化率

27.3%

全国平均 約 28.6%

昼夜間人口比率

101%

流入型 (職場都市)

年齢階級

12.1%
56.0%
27.3%
0–14歳61,680
15–64歳286,198
65歳以上139,574

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+14,075

転出

−14,687

社会増減

-612

転出超過 (マイナス)。松山市は他地域への流出が転入を上回っています。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 517,165 人。 夜間人口 511,192 人に対して 101.2% (約5,973人の流入)。

総面積

429.35km²

可住地 240.94

人口密度

1,191人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸
§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥330万円

納税者 223,249人

事業所数

20,693件

民営・2021年

従業者数

220,652人

民営・2021年

商業年間販売額

1.6兆円

卸+小売 2020

松山市の課税対象所得は年間 74億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥3,303,518。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

4.08%

全国平均 約 2.8%

第3次産業比率

77.0%

164,609人

就業者数

213,929人

労働力 223,038

通勤純流入

+2,547人

入 2万 / 出 2万

松山市の就業者のうち 77.0% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

0.76

やや健全

実質公債費比率

7.9%

健全

歳入総額

23億円

2020年度

地方税

7億円

歳入比 29.93%

財政力指数 0.76。1.0 を超えると不交付団体 (自前の税収で財政需要を満たせる) となります。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸
§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

55.3%

全国平均 約 61.2%

1住宅の延べ面積

88.0㎡

全国平均 約 92.1㎡

居住住宅数

240,910戸

持家 133,330 / 借家 93,930

飲食店数

2,021件

小売 3,411

松山市の持ち家率は 55.34%。持ち家志向の強いエリアで、住民の定着度が高い傾向です。1住宅あたりの延べ面積は 88.01㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

3.25人

全国平均 約 2.6

一般病院

36施設

診療所

481施設

歯科 250

医師数

1,659人

薬剤師 1,472

松山市は人口千人あたり 3.25人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸
§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

60校

児童 26,027

中学校

32校

生徒 13,033

高等学校

16校

生徒 14,212

幼稚園

39園

園児 5,095

小学校では教員1人あたり 17.5 人の児童を担当 (全国平均 約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 434人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

5館

公民館

41館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

80所

児童福祉施設

137所

介護老人福祉施設

26所

国保被保険者

95,532人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 255 地点

松山市の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内255地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

ふつう

安全危険

松山市は標準的な揺れやすさです。場所によってばらつきがあります。

エリア内のばらつき

最も安全な地点0.57倍
最も揺れやすい地点2.26倍

主な地形

扇状地121後背湿地65砂礫質台地28三角州・海岸低地19丘陵10砂州・砂礫州6

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

空き家率の推移

VACANCY RATE · 住宅・土地統計調査
14.4%
2008
16.5%
2013
14.6%
2018
15.0%
2023

全国平均 13.8%（2023年）

最新の空き家率（2023年）

15.0%

総住宅数

28.4万戸

空き家数

4.3万戸

2008→2023年の変化

+0.6pt

松山市の空き家率は2008年の14.4%から2023年には15.0%へ上昇しました。全国平均を上回っており、今後の動向に注意が必要です。

空き家の内訳推移

年空き家計二次的住宅賃貸用売却用その他内訳
20083.7万戸1,0702.5万9509,780
20134.5万戸1,2902.7万8201.5万
20183.9万戸9802.4万1,7901.3万
20234.3万戸1,2502.1万1,3401.9万

「その他」は放置空き家等（転勤・入院・相続等で長期不在の住宅）を含み、 地域の空き家問題の深刻さを示す指標として注目されています。

出典: 総務省「住宅・土地統計調査」各年版。空き家率 = 空き家数 ÷ 総住宅数 × 100

§ 10

個別地点

LAND PRICE POINTS · 200 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

67 地点

住宅地

103 地点

準工業地

10 地点

工業地

7 地点

市街化調整区域内現況宅地

6 地点

宅地見込地

7 地点

PROFILE DATA SOURCES

  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)
§ 11

よくある質問

FAQ
Q.01

松山市の地価は過去どれくらい変化しましたか？

松山市の商業地地価公示は、2005年から2025年までの20年間で累積-10.36%変化しました (年平均-0.55%/年)。出典: 国土交通省 地価公示。
Q.02

松山市の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2008年の¥194,000/㎡がピークで、最新年はピーク比78.09%の水準です。
Q.03

松山市の最新の地価はいくらですか？

2025年の松山市商業地地価公示の中央値は¥151,500/㎡です。
§ 12

愛媛県の他のレポート

愛媛県 · 20 CITIES

CITATION

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

RELATED

愛媛県の全レポート →愛媛県のスコアランキング →全国スコアランキング →この街と比較する →

LAST UPDATED

2026/4/15