国土交通省 不動産情報ライブラリ連携32種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
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土地誌
GROUND · CHRONICLE

VOL. I · ISSUE 117 · 2026年4月27日

§ TREND REPORT

水戸市の地価推移
2005–2025

TL;DR

水戸市の商業地地価公示は、2005年から2025年の20年間で下落し、累積-33.5%、年平均成長率 (CAGR) は-2.02%/年を記録しました。ピークは2005年の¥117,000/㎡で、最新の2025年は¥77,800/㎡となっています。

水戸市の土地価格・坪単価

茨城県水戸市の2025年時点の地価中央値は¥77,800/㎡（坪単価 約¥257,190円）です。2005年から2025年までの20年間で 累積-33.5%（年平均-2.02%）変化しました。 ピークは2005年の¥117,000/㎡です。

水戸市の人口は270,685人（高齢化率 26.2%）。1人当たり課税対象所得は¥3,593,334。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

地価が長期的に下落した地域

水戸市の地価は20年間で累積-33.5%下落しています。2023年に底値 ¥77,800/㎡を記録し、最新の2025年は ¥77,800/㎡です。

ピーク (2005年) から未回復

水戸市の地価は2005年の ¥117,000/㎡がピークで、最新年はピーク比66.5%の水準です。まだ34%の乖離があります。

高所得層が集中するエリア

水戸市の1人当たり課税対象所得は ¥27,125,888 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

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§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · 水戸市

32種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

61.2

茨城県内

59.8

高い（全国） · 高い（茨城県内）

経済力11医療・福祉11生活利便12人口活力5住宅環境13コスト負担20

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

68.4

茨城県内

65.2

非常に高い（全国） · 非常に高い（茨城県内）

教育環境10保育アクセス11医療アクセス11経済的余裕17人口構成9

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

60.6

茨城県内

59.8

高い（全国） · 高い（茨城県内）

価格トレンド6需要基盤8経済集積11人口持続性10財政健全性10

SCORE ANALYSIS

住みやすさ

住宅環境が全国水準を大きく上回り、住みやすさを押し上げています。

子育てしやすさ

経済的余裕が全国水準を大きく上回り、子育てしやすさを押し上げています。

SUMMARY

地価下落中コスパが良い子育てしやすい空き家がやや多い暮らしと不動産の将来性を両立

子育てしやすさが非常に高い（偏差値68.4）で最も評価が高く、不動産の将来性が高い（偏差値60.6）です。暮らし面ではコスト負担が強みです。一方、人口活力に課題があります。子育て環境は充実しており、ファミリー層にも適しています。空き家率は18.0%で全国平均（13.8%）を上回っています。相続や転居で空き家になった物件の管理・売却が課題です。基礎データ: 人口27.1万人、平均所得359万円、高齢化率26.2%、財政力指数0.83。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2005-2025
9,90037,95066,00094,050122,10020052010201520202025
商業地¥77,800/㎡-34%
住宅地¥42,800/㎡-43%
準工業地¥50,550/㎡-26%
工業地¥24,950/㎡-28%
市街化調整区域内現況宅地¥18,550/㎡-38%
宅地見込地¥15,000/㎡-51%
全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥117,000
2006¥114,000
2007¥112,500
2008¥112,000
2009¥109,500
2010¥106,500
2011¥102,500
2012¥97,750
2013¥91,850
2014¥87,400
2015¥85,300
2016¥83,900
2017¥82,900
2018¥81,700
2019¥81,500
2020¥81,500
2021¥81,400
2022¥80,100
2023¥77,800
2024¥78,550
2025¥77,800

住宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥74,900
2006¥69,700
2007¥66,750
2008¥64,100
2009¥60,550
2010¥57,600
2011¥53,950
2012¥50,700
2013¥46,100
2014¥44,750
2015¥44,200
2016¥43,450
2017¥43,200
2018¥43,100
2019¥43,100
2020¥43,100
2021¥43,100
2022¥43,000
2023¥43,100
2024¥43,100
2025¥42,800

準工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥68,600
2006¥65,000
2007¥61,700
2008¥60,600
2009¥57,600
2010¥55,100
2011¥54,100
2012¥50,550

工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥34,500
2006¥33,200
2007¥32,200
2008¥30,600
2009¥29,950
2010¥29,250
2011¥28,300
2012¥27,000
2013¥25,750
2014¥24,950
2015¥24,400
2016¥25,400
2017¥25,050
2018¥24,750
2019¥24,500
2020¥24,300
2021¥24,150
2022¥24,050
2023¥24,150
2024¥24,700
2025¥24,950

市街化調整区域内現況宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥29,800
2006¥26,100
2007¥24,800
2008¥23,550
2009¥22,300
2010¥21,250
2011¥19,950
2012¥18,550

宅地見込地

年中央値 (円/㎡)
2005¥30,800
2006¥28,400
2007¥24,200
2008¥22,600
2009¥21,200
2010¥19,800
2011¥18,600
2012¥17,500
2013¥16,900
2014¥16,500
2015¥16,200
2016¥16,000
2017¥15,900
2018¥15,800
2019¥15,700
2020¥15,500
2021¥15,400
2022¥15,300
2023¥15,200
2024¥15,100
2025¥15,000
§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

270,685+3.1%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

26.2万26.5万26.8万27.1万20072025

1人当たり課税対象所得

¥27,125,888+38.6%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

1645万2018万2391万2763万20072025

高齢化率

26.2%+37.9%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

1921242720072025

外国人比率

1.0%+11.1%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

111120072025
§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · 水戸市

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

270,685人

日本人 262,174 / 外国人 2,818

外国人比率

1.04%

全国平均 約 2.4%

高齢化率

26.2%

全国平均 約 28.6%

昼夜間人口比率

109%

流入型 (職場都市)

年齢階級

12.4%
58.5%
26.2%
0–14歳33,685
15–64歳158,472
65歳以上70,922

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+10,104

転出

−10,317

社会増減

-213

転出超過 (マイナス)。水戸市は他地域への流出が転入を上回っています。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 295,673 人。 夜間人口 270,685 人に対して 109.2% (約24,988人の流入)。

総面積

217.32km²

可住地 184.96

人口密度

1,246人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸
§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥359万円

納税者 130,311人

事業所数

12,442件

民営・2021年

従業者数

144,093人

民営・2021年

商業年間販売額

1.6兆円

卸+小売 2020

水戸市の課税対象所得は年間 47億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥3,593,334。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

3.87%

全国平均 約 2.8%

第3次産業比率

77.2%

97,991人

就業者数

126,968人

労働力 132,073

通勤純流入

+15,749人

入 5万 / 出 4万

水戸市の就業者のうち 77.2% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。 通勤純流入が +15,749人と大規模で、周辺市区町村から多数の就業者が集まる職場集積地です。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

0.83

やや健全

実質公債費比率

9.3%

健全

歳入総額

14億円

2020年度

地方税

4億円

歳入比 29.33%

財政力指数 0.83。1.0 を超えると不交付団体 (自前の税収で財政需要を満たせる) となります。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸
§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

56.7%

全国平均 約 61.2%

1住宅の延べ面積

91.4㎡

全国平均 約 92.1㎡

居住住宅数

121,610戸

持家 68,990 / 借家 46,510

飲食店数

1,209件

小売 2,128

水戸市の持ち家率は 56.73%。持ち家志向の強いエリアで、住民の定着度が高い傾向です。1住宅あたりの延べ面積は 91.44㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

2.87人

全国平均 約 2.6

一般病院

24施設

診療所

243施設

歯科 163

医師数

777人

薬剤師 789

水戸市は人口千人あたり 2.87人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸
§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

35校

児童 13,800

中学校

19校

生徒 7,367

高等学校

15校

生徒 12,198

幼稚園

25園

園児 2,355

小学校では教員1人あたり 15.2 人の児童を担当 (全国平均 約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 394人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

7館

公民館

0館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

64所

児童福祉施設

102所

介護老人福祉施設

31所

国保被保険者

51,328人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 193 地点

水戸市の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内193地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

ふつう

安全危険

水戸市は標準的な揺れやすさです。場所によってばらつきがあります。

エリア内のばらつき

最も安全な地点1.32倍
最も揺れやすい地点2.36倍

主な地形

ローム台地150谷底低地14後背湿地12埋立地10自然堤防7

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

空き家率の推移

VACANCY RATE · 住宅・土地統計調査
19.0%
2008
16.1%
2013
15.5%
2018
18.0%
2023

全国平均 13.8%（2023年）

最新の空き家率（2023年）

18.0%

総住宅数

14.9万戸

空き家数

2.7万戸

2008→2023年の変化

-1.0pt

水戸市の空き家率は2008年の19.0%から2023年には18.0%へ低下しました。全国平均を上回っており、今後の動向に注意が必要です。

空き家の内訳推移

年空き家計二次的住宅賃貸用売却用その他内訳
20082.5万戸4301.7万1,5306,040
20132.2万戸4201.5万2806,670
20182.2万戸5901.5万2405,850
20232.7万戸2401.6万7209,900

「その他」は放置空き家等（転勤・入院・相続等で長期不在の住宅）を含み、 地域の空き家問題の深刻さを示す指標として注目されています。

出典: 総務省「住宅・土地統計調査」各年版。空き家率 = 空き家数 ÷ 総住宅数 × 100

§ 10

個別地点

LAND PRICE POINTS · 193 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

46 地点

住宅地

123 地点

準工業地

5 地点

工業地

5 地点

市街化調整区域内現況宅地

12 地点

宅地見込地

2 地点

PROFILE DATA SOURCES

  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)
§ 11

よくある質問

FAQ
Q.01

水戸市の地価は過去どれくらい変化しましたか？

水戸市の商業地地価公示は、2005年から2025年までの20年間で累積-33.5%変化しました (年平均-2.02%/年)。出典: 国土交通省 地価公示。
Q.02

水戸市の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2005年の¥117,000/㎡がピークで、最新年はピーク比66.5%の水準です。
Q.03

水戸市の最新の地価はいくらですか？

2025年の水戸市商業地地価公示の中央値は¥77,800/㎡です。
§ 12

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CITATION

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

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2026/4/15