国土交通省 不動産情報ライブラリ連携29種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
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土地誌
GROUND · CHRONICLE

VOL. I · ISSUE 113 · 2026年4月24日

§ TREND REPORT

別府市の地価推移
2005–2025

TL;DR

別府市の商業地地価公示は、2005年から2025年の20年間で下落し、累積-27.16%、年平均成長率 (CAGR) は-1.57%/年を記録しました。ピークは2005年の¥95,000/㎡で、最新の2025年は¥69,200/㎡となっています。

別府市の土地価格・坪単価

大分県別府市の2025年時点の地価中央値は¥69,200/㎡（坪単価 約¥228,760円）です。2005年から2025年までの20年間で 累積-27.16%（年平均-1.57%）変化しました。 ピークは2005年の¥95,000/㎡です。

別府市の人口は115,321人（高齢化率 33.8%）。1人当たり課税対象所得は¥2,936,549。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

地価が長期的に下落した地域

別府市の地価は20年間で累積-27.16%下落しています。2016年に底値 ¥65,150/㎡を記録し、最新の2025年は ¥69,200/㎡です。

ピーク (2005年) から未回復

別府市の地価は2005年の ¥95,000/㎡がピークで、最新年はピーク比72.8%の水準です。まだ27%の乖離があります。

高所得層が集中するエリア

別府市の1人当たり課税対象所得は ¥11,629,758 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · 別府市

29種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

58.9

大分県内

51.4

高い（全国） · 平均的（大分県内）

経済力8医療・福祉15生活利便13人口活力3住宅環境12コスト負担20

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

68.4

大分県内

64.9

非常に高い（全国） · 高い（大分県内）

教育環境10保育アクセス12医療アクセス15経済的余裕16人口構成5

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

52.3

大分県内

56.8

やや高い（全国） · やや高い（大分県内）

価格トレンド7需要基盤5経済集積8人口持続性6財政健全性6

SCORE ANALYSIS

住みやすさ

医療・福祉・生活利便が平均以上で、住みやすさの強みです。

子育てしやすさ

経済的余裕・医療アクセスが全国水準を大きく上回り、子育てしやすさを押し上げています。

不動産の将来性

各指標のバランスが良く、突出した弱点がありません。

SUMMARY

地価はやや下落コスパが良い医療が充実子育てしやすい

子育てしやすさが非常に高い（偏差値68.4）で最も評価が高く、不動産の将来性が平均的（偏差値52.3）です。暮らし面では医療・福祉・コスト負担が強みです。一方、人口活力に課題があります。子育て環境は充実しており、ファミリー層にも適しています。基礎データ: 人口11.5万人、平均所得294万円、高齢化率33.8%、財政力指数0.57。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2005-2025
024,89049,78074,67099,56020052010201520202025
商業地¥69,200/㎡-27%
住宅地¥43,600/㎡-30%
準工業地¥38,300/㎡-32%
工業地¥31,800/㎡-13%
宅地見込地¥6,615/㎡-60%
市街化調整区域内現況宅地¥6,275/㎡-3%
全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥95,000
2006¥90,500
2007¥89,400
2008¥87,300
2009¥84,500
2010¥77,900
2011¥74,950
2012¥70,800
2013¥68,300
2014¥67,500
2015¥66,800
2016¥65,150
2017¥65,500
2018¥65,500
2019¥66,100
2020¥67,450
2021¥66,550
2022¥66,500
2023¥66,750
2024¥67,800
2025¥69,200

住宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥62,000
2006¥58,500
2007¥54,000
2008¥52,900
2009¥50,000
2010¥47,800
2011¥46,050
2012¥44,300
2013¥41,100
2014¥41,700
2015¥41,200
2016¥39,050
2017¥41,000
2018¥41,000
2019¥40,800
2020¥40,600
2021¥40,400
2022¥40,400
2023¥41,450
2024¥41,200
2025¥43,600

準工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥56,000
2006¥52,500
2007¥50,300
2008¥48,100
2009¥45,300
2010¥42,800
2011¥40,300
2012¥38,300

工業地

年中央値 (円/㎡)
2013¥36,500
2014¥34,800
2015¥34,000
2016¥33,300
2017¥32,900
2018¥32,700
2019¥32,500
2020¥32,400
2021¥32,000
2022¥31,700
2023¥31,600
2024¥31,600
2025¥31,800

宅地見込地

年中央値 (円/㎡)
2005¥16,400
2006¥15,000
2007¥10,100
2008¥9,400
2009¥8,600
2010¥7,750
2011¥7,100
2012¥6,600
2013¥6,300
2014¥3,900
2015¥3,850
2016¥3,800
2017¥6,900
2018¥6,850
2019¥6,840
2020¥6,815
2021¥6,745
2022¥6,680
2023¥6,650
2024¥6,630
2025¥6,615

市街化調整区域内現況宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥6,500
2006¥6,300
2007¥6,000
2008¥5,800
2009¥6,595
2010¥6,725
2011¥6,500
2012¥6,275
§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

115,321-9.2%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

11.5万11.9万12.3万12.8万20072025

1人当たり課税対象所得

¥11,629,758+25.0%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

907.3万1026万1145万1263万20072025

高齢化率

33.8%+35.2%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

2528313420072025

外国人比率

2.1%+5.0%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

223320072025
§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · 別府市

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

115,321人

日本人 109,278 / 外国人 2,431

外国人比率

2.11%

全国平均 約 2.4%

高齢化率

33.8%

全国平均 約 28.6%

昼夜間人口比率

99%

流出型 (居住都市)

年齢階級

10.3%
51.3%
33.8%
0–14歳11,840
15–64歳59,108
65歳以上39,018

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+4,089

転出

−4,290

社会増減

-201

転出超過 (マイナス)。別府市は他地域への流出が転入を上回っています。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 114,198 人。 夜間人口 115,321 人に対して 99.0% (約1,123人の流出)。

総面積

125.34km²

可住地 43.86

人口密度

920人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸
§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥294万円

納税者 47,927人

事業所数

5,386件

民営・2021年

従業者数

47,179人

民営・2021年

商業年間販売額

18億円

卸+小売 2020

別府市の課税対象所得は年間 14億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥2,936,549。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

4.83%

全国平均 約 2.8%

第3次産業比率

82.4%

41,266人

就業者数

50,067人

労働力 52,608

通勤純流入

-1,950人

入 1万 / 出 1万

別府市の就業者のうち 82.4% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

0.57

交付団体

実質公債費比率

2.9%

健全

歳入総額

6億円

2020年度

地方税

1億円

歳入比 21.8%

財政力指数 0.57。1.0 を超えると不交付団体 (自前の税収で財政需要を満たせる) となります。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸
§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

51.3%

全国平均 約 61.2%

1住宅の延べ面積

82.0㎡

全国平均 約 92.1㎡

居住住宅数

53,390戸

持家 27,380 / 借家 23,230

飲食店数

753件

小売 970

別府市の持ち家率は 51.28%。持ち家と借家がバランスよく混在するエリアです。1住宅あたりの延べ面積は 82.05㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

4.79人

全国平均 約 2.6

一般病院

20施設

診療所

114施設

歯科 56

医師数

552人

薬剤師 300

別府市は人口千人あたり 4.79人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸
§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

15校

児童 4,955

中学校

8校

生徒 2,669

高等学校

4校

生徒 2,560

幼稚園

20園

園児 841

小学校では教員1人あたり 14.9 人の児童を担当 (全国平均 約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 330人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

2館

公民館

7館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

33所

児童福祉施設

47所

介護老人福祉施設

9所

国保被保険者

23,317人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 110 地点

別府市の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内110地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

揺れにくい

安全危険

別府市は比較的揺れにくい安定した地盤です。

エリア内のばらつき

最も安全な地点0.81倍
最も揺れやすい地点2.06倍

主な地形

火山山麓地83火山地22埋立地3三角州・海岸低地2

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

個別地点

LAND PRICE POINTS · 110 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

41 地点

住宅地

57 地点

準工業地

1 地点

工業地

1 地点

宅地見込地

5 地点

市街化調整区域内現況宅地

5 地点

PROFILE DATA SOURCES

  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)
§ 10

よくある質問

FAQ
Q.01

別府市の地価は過去どれくらい変化しましたか？

別府市の商業地地価公示は、2005年から2025年までの20年間で累積-27.16%変化しました (年平均-1.57%/年)。出典: 国土交通省 地価公示。
Q.02

別府市の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2005年の¥95,000/㎡がピークで、最新年はピーク比72.84%の水準です。
Q.03

別府市の最新の地価はいくらですか？

2025年の別府市商業地地価公示の中央値は¥69,200/㎡です。
§ 11

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CITATION

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

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2026/4/15