国土交通省 不動産情報ライブラリ連携32種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
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土地誌
GROUND · CHRONICLE

VOL. I · ISSUE 117 · 2026年4月27日

§ TREND REPORT

港区の地価推移
2005–2025

TL;DR

港区の商業地地価公示は、2005年から2025年の20年間で大幅に上昇し、累積+161.46%、年平均成長率 (CAGR) は+4.92%/年を記録しました。ピークは2025年の¥5,020,000/㎡で、最新の2025年は¥5,020,000/㎡となっています。

港区の土地価格・坪単価

東京都港区の2025年時点の地価中央値は¥5,020,000/㎡（坪単価 約¥16,595,016円）です。2005年から2025年までの20年間で 累積+161.46%（年平均+4.92%）変化しました。 ピークは2025年の¥5,020,000/㎡です。

港区の人口は260,486人（高齢化率 16.3%）。1人当たり課税対象所得は¥13,967,979。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

地価が大幅に上昇した地域

港区の地価は2005年から2025年までの20年間で累積+161.46%上昇しました。年平均成長率 (CAGR) は+4.92%/年で、資産価値の着実な成長を示しています。

過去最高値を更新中

港区の2025年の地価 ¥5,020,000/㎡は、集計期間中の最高値です。成長が継続していることを示しています。

地価上昇と人口増加が両立

港区は地価+161.46%、人口+40.2%と、地価と人口がともに成長しています。居住需要の実態を伴った健全な上昇トレンドと評価できます。

高所得層が集中するエリア

港区の1人当たり課税対象所得は ¥29,340,312 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

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§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · 港区

32種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

57.8

東京都内

66.1

やや高い（全国） · 非常に高い（東京都内）

経済力17医療・福祉20生活利便16人口活力12住宅環境3コスト負担1

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

75.0

東京都内

75.0

非常に高い（全国） · 非常に高い（東京都内）

教育環境8保育アクセス15医療アクセス20経済的余裕6人口構成17

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

75.0

東京都内

71.7

非常に高い（全国） · 非常に高い（東京都内）

価格トレンド20需要基盤20経済集積20人口持続性20財政健全性10

SCORE ANALYSIS

住みやすさ

医療・福祉・経済力・生活利便・人口活力が平均以上で、住みやすさの強みです。

住みやすさ

全国では平均的ですが、都道府県内では上位に位置します。同じ県内の他自治体と比較すると恵まれた環境です。

住みやすさ

医療・福祉は非常に高い一方、住宅環境が極端に低く、偏りのある構造です。

子育てしやすさ

医療アクセス・人口構成・保育アクセスが全国水準を大きく上回り、子育てしやすさを押し上げています。

不動産の将来性

価格トレンド・需要基盤・経済集積・人口持続性が全国水準を大きく上回り、不動産の将来性を押し上げています。

SUMMARY

業務集積地高密度エリア若い街転入超過多文化共生高所得エリア地価が非常に高い地価上昇中過去最高を更新賃貸比率が高いコンパクトな住宅が多い住居費負担が重い医療が充実子育てしやすいやや揺れやすい地盤

港区は業務集積地としての性格を持つ街です。子育てしやすさが非常に高い（偏差値75）で最も評価が高く、住みやすさが高い（偏差値57.8）です。暮らし面では経済力・医療・福祉・生活利便が強みです。一方、住宅環境・コスト負担に課題があります。地価中央値¥5,020,000/㎡に対し所得水準が追いついておらず、住居コスト負担が大きいと評価されています。不動産の将来性は価格トレンド・需要基盤・経済集積・人口持続性に支えられ、不動産としての将来性が評価されています。子育て環境は充実しており、ファミリー層にも適しています。地盤はやや揺れやすく、耐震性への配慮が必要です。基礎データ: 人口26.0万人、平均所得1397万円、高齢化率16.3%。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2005-2025
326,500156万279万401万524万20052010201520202025
商業地¥5,020,000/㎡+161%
住宅地¥2,190,000/㎡+145%
準工業地¥1,030,000/㎡+28%
工業地¥675,000/㎡-17%
全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥1,920,000
2006¥2,180,000
2007¥2,795,000
2008¥3,095,000
2009¥2,670,000
2010¥2,490,000
2011¥2,390,000
2012¥2,330,000
2013¥2,320,000
2014¥2,420,000
2015¥2,580,000
2016¥2,740,000
2017¥2,840,000
2018¥3,090,000
2019¥3,380,000
2020¥3,690,000
2021¥3,660,000
2022¥3,730,000
2023¥3,890,000
2024¥4,380,000
2025¥5,020,000

住宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥895,500
2006¥1,050,000
2007¥1,320,000
2008¥1,500,000
2009¥1,280,000
2010¥1,180,000
2011¥1,175,000
2012¥1,170,000
2013¥1,160,000
2014¥1,220,000
2015¥1,270,000
2016¥1,300,000
2017¥1,410,000
2018¥1,480,000
2019¥1,560,000
2020¥1,610,000
2021¥1,630,000
2022¥1,670,000
2023¥1,740,000
2024¥1,920,000
2025¥2,190,000

準工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥806,000
2006¥913,000
2007¥1,225,000
2008¥1,340,000
2009¥1,185,000
2010¥1,080,000
2011¥1,040,000
2012¥1,030,000

工業地

年中央値 (円/㎡)
2013¥810,000
2014¥843,000
2015¥885,000
2016¥920,000
2017¥957,000
2018¥995,000
2019¥550,000
2020¥564,000
2021¥575,000
2022¥587,000
2023¥600,000
2024¥625,000
2025¥675,000
§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

260,486+40.2%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

18.2万20.9万23.7万26.4万20072025

1人当たり課税対象所得

¥29,340,312+19.8%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

1956万2516万3075万3635万20072025

高齢化率

16.3%-7.9%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

1617171820072025

外国人比率

6.7%+28.8%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

566720072025
§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · 港区

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

260,486人

日本人 234,966 / 外国人 17,409

外国人比率

6.68%

全国平均 約 2.4%

高齢化率

16.3%

全国平均 約 28.6%

昼夜間人口比率

373%

流入型 (職場都市)

年齢階級

13.3%
67.1%
16.3%
0–14歳34,714
15–64歳174,886
65歳以上42,546

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+24,000

転出

−21,465

社会増減

+2,535

転入超過 (プラス)。港区は他地域から人を引き寄せる流入都市です。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 972,673 人。 夜間人口 260,486 人に対して 373.4% (約712,187人の流入)。

総面積

20.36km²

可住地 20.36

人口密度

12,794人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸
§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥1397万円

納税者 148,588人

事業所数

41,049件

民営・2021年

従業者数

1,117,898人

民営・2021年

商業年間販売額

35.1兆円

卸+小売 2020

港区の課税対象所得は年間 208億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥13,967,979。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

2.73%

全国平均 約 2.8%

第3次産業比率

86.2%

79,812人

就業者数

92,647人

労働力 95,248

通勤純流入

+691,649人

入 73万 / 出 4万

港区の就業者のうち 86.2% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。 通勤純流入が +691,649人と大規模で、周辺市区町村から多数の就業者が集まる職場集積地です。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

—

特別区

実質公債費比率

-1.4%

健全

歳入総額

19億円

2020年度

地方税

9億円

歳入比 44.71%

港区は東京23特別区のため、財政力指数は東京都に集約されており個別には算出されません。都区財政調整制度の下で運営されます。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸
§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

39.6%

全国平均 約 61.2%

1住宅の延べ面積

62.1㎡

全国平均 約 92.1㎡

居住住宅数

146,940戸

持家 58,160 / 借家 79,660

飲食店数

4,480件

小売 3,451

港区の持ち家率は 39.58%。借家中心のエリアで、流動性が高く単身・若年層が多い傾向です。1住宅あたりの延べ面積は 62.08㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

12.93人

全国平均 約 2.6

一般病院

12施設

診療所

912施設

歯科 593

医師数

3,368人

薬剤師 3,822

港区は人口千人あたり 12.93人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸
§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

21校

児童 11,878

中学校

22校

生徒 9,682

高等学校

18校

生徒 12,521

幼稚園

30園

園児 2,541

小学校では教員1人あたり 18.6 人の児童を担当 (全国平均 約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 566人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

9館

公民館

0館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

81所

児童福祉施設

112所

介護老人福祉施設

9所

国保被保険者

49,445人

待機児童数

3人

5年前比

-42人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 185 地点

港区の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内185地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

やや揺れやすい

安全危険

港区はやや揺れやすい傾向があります。エリアによって差があるため、個別地点のデータも確認しましょう。

エリア内のばらつき

最も安全な地点1.43倍
最も揺れやすい地点2.27倍

主な地形

ローム台地73谷底低地44干拓地39埋立地20砂州・砂礫州9

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

空き家率の推移

VACANCY RATE · 住宅・土地統計調査
9.9%
2008
12.9%
2013
12.4%
2018
13.7%
2023

全国平均 13.8%（2023年）

最新の空き家率（2023年）

13.7%

総住宅数

17.8万戸

空き家数

2.4万戸

2008→2023年の変化

+3.8pt

港区の空き家率は2008年の9.9%から2023年には13.7%へ上昇しました。全国平均を下回る水準で、住宅需要が安定しています。

空き家の内訳推移

年空き家計二次的住宅賃貸用売却用その他内訳
20081.4万戸4309,8001,2602,430
20131.7万戸3401.2万1,4703,760
20182.0万戸1401.6万7203,350
20232.4万戸2601.9万2,4602,550

「その他」は放置空き家等（転勤・入院・相続等で長期不在の住宅）を含み、 地域の空き家問題の深刻さを示す指標として注目されています。

出典: 総務省「住宅・土地統計調査」各年版。空き家率 = 空き家数 ÷ 総住宅数 × 100

§ 10

個別地点

LAND PRICE POINTS · 185 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

117 地点

住宅地

57 地点

準工業地

9 地点

工業地

2 地点

PROFILE DATA SOURCES

  • · 総務省 住民基本台帳に基づく人口・人口動態及び世帯数 (2020-2024)
  • · 厚生労働省 保育所等関連状況取りまとめ (2020-2024)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)
§ 11

よくある質問

FAQ
Q.01

港区の地価は過去どれくらい変化しましたか？

港区の商業地地価公示は、2005年から2025年までの20年間で累積+161.46%変化しました (年平均4.92%/年)。出典: 国土交通省 地価公示。
Q.02

港区の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2025年の¥5,020,000/㎡がピークで、最新年はピーク比100%の水準です。
Q.03

港区の最新の地価はいくらですか？

2025年の港区商業地地価公示の中央値は¥5,020,000/㎡です。
§ 12

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CITATION

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

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2026/4/15