国土交通省 不動産情報ライブラリ連携29種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
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土地誌
GROUND · CHRONICLE

VOL. I · ISSUE 113 · 2026年4月24日

§ TREND REPORT

八王子市の地価推移
2005–2025

TL;DR

八王子市の商業地地価公示は、2005年から2025年の20年間で緩やかに上昇し、累積+18.34%、年平均成長率 (CAGR) は+0.85%/年を記録しました。ピークは2008年の¥292,000/㎡で、最新の2025年は¥277,500/㎡となっています。

八王子市の土地価格・坪単価

東京都八王子市の2025年時点の地価中央値は¥277,500/㎡（坪単価 約¥917,354円）です。2005年から2025年までの20年間で 累積+18.34%（年平均+0.85%）変化しました。 ピークは2008年の¥292,000/㎡です。

八王子市の人口は579,355人（高齢化率 26.5%）。1人当たり課税対象所得は¥3,722,932。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

高所得層が集中するエリア

八王子市の1人当たり課税対象所得は ¥29,329,300 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · 八王子市

29種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

45.4

東京都内

50.4

やや低い（全国） · 平均的（東京都内）

経済力12医療・福祉8生活利便7人口活力9住宅環境9コスト負担13

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

59.5

東京都内

50.4

高い（全国） · 平均的（東京都内）

教育環境10保育アクセス10医療アクセス8経済的余裕13人口構成11

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

66.8

東京都内

44.0

非常に高い（全国） · やや低い（東京都内）

価格トレンド14需要基盤6経済集積8人口持続性13財政健全性12

SCORE ANALYSIS

子育てしやすさ

経済的余裕が平均以上で、子育てしやすさの強みです。

子育てしやすさ

全国水準は高いものの、同じ都道府県内ではより条件の良い自治体が多くあります。

不動産の将来性

価格トレンド・人口持続性が全国水準を大きく上回り、不動産の将来性を押し上げています。

不動産の将来性

全国水準は高いものの、同じ都道府県内ではより条件の良い自治体が多くあります。

SUMMARY

中核都市地盤が固い

八王子市は中核都市としての性格を持つ街です。不動産の将来性が非常に高い（偏差値66.8）で最も評価が高く、住みやすさがやや低い（偏差値45.4）です。不動産の将来性は価格トレンドに支えられ、不動産としての将来性が評価されています。子育て環境は充実しており、ファミリー層にも適しています。地盤は固く、地震時の揺れに対して比較的安全です。基礎データ: 人口57.9万人、平均所得372万円、高齢化率26.5%、財政力指数0.93。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2005-2025
076,629153,258229,886306,51520052010201520202025
商業地¥277,500/㎡+18%
住宅地¥117,500/㎡+5%
準工業地¥163,500/㎡-1%
工業地¥160,000/㎡+41%
市街化調整区域内現況宅地¥43,800/㎡-16%
現況林地¥1,700/㎡-43%
宅地見込地¥20,300/㎡-16%
全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥234,500
2006¥242,000
2007¥273,000
2008¥292,000
2009¥263,000
2010¥252,000
2011¥248,500
2012¥247,000
2013¥247,000
2014¥247,500
2015¥240,500
2016¥242,500
2017¥244,500
2018¥247,000
2019¥249,000
2020¥246,500
2021¥246,000
2022¥248,500
2023¥255,000
2024¥265,000
2025¥277,500

住宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥112,000
2006¥111,500
2007¥116,000
2008¥122,500
2009¥117,000
2010¥111,000
2011¥111,500
2012¥110,000
2013¥109,500
2014¥112,000
2015¥112,000
2016¥111,000
2017¥111,000
2018¥110,000
2019¥110,000
2020¥111,000
2021¥110,000
2022¥110,000
2023¥110,000
2024¥113,000
2025¥117,500

準工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥165,000
2006¥166,500
2007¥175,000
2008¥188,000
2009¥179,000
2010¥168,000
2011¥165,500
2012¥163,500

工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥113,250
2006¥110,500
2007¥113,500
2008¥122,000
2009¥116,000
2010¥106,250
2011¥102,500
2012¥99,250
2013¥111,000
2014¥111,000
2015¥111,000
2016¥112,000
2017¥113,000
2018¥115,000
2019¥116,000
2020¥120,000
2021¥125,000
2022¥128,000
2023¥140,000
2024¥150,000
2025¥160,000

市街化調整区域内現況宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥52,000
2006¥50,950
2007¥50,000
2008¥51,000
2009¥49,000
2010¥46,000
2011¥45,000
2012¥43,800

現況林地

年中央値 (円/㎡)
2005¥3,000
2006¥2,500
2007¥2,500
2008¥2,500
2009¥2,400
2010¥2,230
2011¥2,100
2012¥2,000
2013¥1,950
2017¥1,800
2018¥1,800
2019¥1,800
2020¥1,780
2021¥1,760
2022¥1,740
2023¥1,720
2024¥1,700
2025¥1,700

宅地見込地

年中央値 (円/㎡)
2005¥24,250
2006¥23,000
2007¥25,500
2008¥25,500
2009¥23,500
2010¥22,050
2011¥21,250
2012¥20,750
2013¥20,600
2014¥20,600
2015¥20,600
2016¥20,600
2017¥20,600
2018¥20,600
2019¥20,600
2020¥20,000
2021¥20,000
2022¥20,000
2023¥20,050
2024¥20,150
2025¥20,300
§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

579,355+3.5%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

55.9万56.6万57.4万58.1万20072025

1人当たり課税対象所得

¥29,329,300-2.3%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

2237万2588万2939万3289万20072025

高齢化率

26.5%+54.1%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

1720242720072025

外国人比率

2.0%+81.8%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

112220072025
§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · 八王子市

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

579,355人

日本人 554,415 / 外国人 11,790

外国人比率

2.04%

全国平均 約 2.4%

高齢化率

26.5%

全国平均 約 28.6%

昼夜間人口比率

99%

流出型 (居住都市)

年齢階級

10.8%
59.5%
26.5%
0–14歳62,867
15–64歳344,893
65歳以上153,504

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+23,425

転出

−21,788

社会増減

+1,637

転入超過 (プラス)。八王子市は他地域から人を引き寄せる流入都市です。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 574,070 人。 夜間人口 579,355 人に対して 99.1% (約5,285人の流出)。

総面積

186.38km²

可住地 108.03

人口密度

3,108人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸
§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥372万円

納税者 274,019人

事業所数

17,390件

民営・2021年

従業者数

224,135人

民営・2021年

商業年間販売額

1.3兆円

卸+小売 2020

八王子市の課税対象所得は年間 102億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥3,722,932。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

4.32%

全国平均 約 2.8%

第3次産業比率

77.8%

186,123人

就業者数

239,245人

労働力 250,037

通勤純流入

-27,581人

入 8万 / 出 11万

八王子市の就業者のうち 77.8% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。 通勤純流出が -27,581人で、他市区町村への通勤が多いベッドタウン型です。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

0.93

やや健全

実質公債費比率

-0.6%

健全

歳入総額

25億円

2020年度

地方税

9億円

歳入比 36.49%

財政力指数 0.93。1.0 を超えると不交付団体 (自前の税収で財政需要を満たせる) となります。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸
§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

57.2%

全国平均 約 61.2%

1住宅の延べ面積

78.3㎡

全国平均 約 92.1㎡

居住住宅数

268,320戸

持家 153,390 / 借家 104,090

飲食店数

1,635件

小売 2,771

八王子市の持ち家率は 57.17%。持ち家志向の強いエリアで、住民の定着度が高い傾向です。1住宅あたりの延べ面積は 78.29㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

2.00人

全国平均 約 2.6

一般病院

28施設

診療所

384施設

歯科 282

医師数

1,157人

薬剤師 1,667

八王子市は人口千人あたり 2.00人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸
§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

69校

児童 24,288

中学校

46校

生徒 14,873

高等学校

18校

生徒 13,672

幼稚園

29園

園児 4,149

小学校では教員1人あたり 14.8 人の児童を担当 (全国平均 約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 352人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

4館

公民館

0館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

102所

児童福祉施設

157所

介護老人福祉施設

25所

国保被保険者

114,414人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 334 地点

八王子市の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内334地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

揺れにくい

安全危険

八王子市は比較的揺れにくい安定した地盤です。

エリア内のばらつき

最も安全な地点0.57倍
最も揺れやすい地点1.37倍

主な地形

丘陵108谷底低地92砂礫質台地84ローム台地36山地13扇状地1

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

個別地点

LAND PRICE POINTS · 200 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

21 地点

住宅地

159 地点

準工業地

6 地点

工業地

3 地点

市街化調整区域内現況宅地

6 地点

宅地見込地

3 地点

現況林地

2 地点

PROFILE DATA SOURCES

  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)
§ 10

よくある質問

FAQ
Q.01

八王子市の地価は過去どれくらい変化しましたか？

八王子市の商業地地価公示は、2005年から2025年までの20年間で累積+18.34%変化しました (年平均0.85%/年)。出典: 国土交通省 地価公示。
Q.02

八王子市の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2008年の¥292,000/㎡がピークで、最新年はピーク比95.03%の水準です。
Q.03

八王子市の最新の地価はいくらですか？

2025年の八王子市商業地地価公示の中央値は¥277,500/㎡です。
§ 11

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東京都 · 53 CITIES

CITATION

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

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2026/4/15