国土交通省 不動産情報ライブラリ連携32種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
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土地誌
GROUND · CHRONICLE

VOL. I · ISSUE 117 · 2026年4月27日

§ TREND REPORT

豊島区の地価推移
2005–2025

TL;DR

豊島区の商業地地価公示は、2005年から2025年の20年間で大幅に上昇し、累積+103.11%、年平均成長率 (CAGR) は+3.61%/年を記録しました。ピークは2025年の¥1,635,000/㎡で、最新の2025年は¥1,635,000/㎡となっています。

豊島区の土地価格・坪単価

東京都豊島区の2025年時点の地価中央値は¥1,635,000/㎡（坪単価 約¥5,404,950円）です。2005年から2025年までの20年間で 累積+103.11%（年平均+3.61%）変化しました。 ピークは2025年の¥1,635,000/㎡です。

豊島区の人口は301,599人（高齢化率 19.4%）。1人当たり課税対象所得は¥4,958,604。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

地価が大幅に上昇した地域

豊島区の地価は2005年から2025年までの20年間で累積+103.11%上昇しました。年平均成長率 (CAGR) は+3.61%/年で、資産価値の着実な成長を示しています。

過去最高値を更新中

豊島区の2025年の地価 ¥1,635,000/㎡は、集計期間中の最高値です。成長が継続していることを示しています。

地価上昇と人口増加が両立

豊島区は地価+103.11%、人口+20.4%と、地価と人口がともに成長しています。居住需要の実態を伴った健全な上昇トレンドと評価できます。

高所得層が集中するエリア

豊島区の1人当たり課税対象所得は ¥23,265,274 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

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§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · 豊島区

32種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

39.8

東京都内

43.3

低い（全国） · やや低い（東京都内）

経済力14医療・福祉13生活利便14人口活力9住宅環境2コスト負担1

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

55.1

東京都内

44.2

やや高い（全国） · やや低い（東京都内）

教育環境10保育アクセス13医療アクセス13経済的余裕5人口構成9

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

75.0

東京都内

59.0

非常に高い（全国） · 高い（東京都内）

価格トレンド19需要基盤17経済集積15人口持続性15財政健全性7

SCORE ANALYSIS

住みやすさ

住宅環境が全国水準を大きく下回っており、住みやすさの主な弱点です。

子育てしやすさ

医療アクセス・保育アクセスが平均以上で、子育てしやすさの強みです。

子育てしやすさ

全国水準は高いものの、同じ都道府県内ではより条件の良い自治体が多くあります。

不動産の将来性

価格トレンド・需要基盤・人口持続性・経済集積が全国水準を大きく上回り、不動産の将来性を押し上げています。

不動産の将来性

全国水準は高いものの、同じ都道府県内ではより条件の良い自治体が多くあります。

SUMMARY

業務集積地高密度エリア若い街多文化共生所得水準が高い地価が非常に高い地価上昇中過去最高を更新賃貸比率が高いコンパクトな住宅が多い住居費負担が重い不動産の将来性は高いが住みにくい

豊島区は業務集積地としての性格を持ち、「不動産の将来性は高いが住みにくい」街です。不動産の将来性が非常に高い（偏差値75）で最も評価が高く、住みやすさが低い（偏差値39.8）です。一方、住宅環境・コスト負担に課題があります。地価中央値¥1,635,000/㎡に対し所得水準が追いついておらず、住居コスト負担が大きいと評価されています。不動産の将来性は価格トレンド・需要基盤・経済集積・人口持続性に支えられ、不動産としての将来性が評価されています。子育て環境は充実しており、ファミリー層にも適しています。基礎データ: 人口30.2万人、平均所得496万円、高齢化率19.4%。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2005-2025
331,950673,225101万136万170万20052010201520202025
商業地¥1,635,000/㎡+103%
住宅地¥780,000/㎡+98%
準工業地¥540,000/㎡+8%
全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥805,000
2006¥785,500
2007¥925,000
2008¥1,050,000
2009¥870,000
2010¥850,000
2011¥790,000
2012¥847,500
2013¥854,000
2014¥911,000
2015¥935,000
2016¥942,500
2017¥986,500
2018¥1,060,000
2019¥1,190,000
2020¥1,185,000
2021¥1,190,000
2022¥1,230,000
2023¥1,305,000
2024¥1,430,000
2025¥1,635,000

住宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥394,000
2006¥408,000
2007¥459,000
2008¥508,000
2009¥476,500
2010¥440,000
2011¥440,000
2012¥441,000
2013¥445,500
2014¥465,000
2015¥475,000
2016¥478,500
2017¥496,000
2018¥522,500
2019¥560,000
2020¥592,500
2021¥589,500
2022¥604,500
2023¥632,500
2024¥682,500
2025¥780,000

準工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥500,000
2006¥530,000
2007¥610,000
2008¥634,000
2009¥570,000
2010¥554,000
2011¥545,000
2012¥540,000
§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

301,599+20.4%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

24.8万26.7万28.5万30.4万20072025

1人当たり課税対象所得

¥23,265,274+21.4%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

1479万1775万2071万2367万20072025

高齢化率

19.4%-1.0%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

1919192020072025

外国人比率

8.5%+136.1%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

357920072025
§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · 豊島区

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

301,599人

日本人 272,053 / 外国人 25,573

外国人比率

8.48%

全国平均 約 2.4%

高齢化率

19.4%

全国平均 約 28.6%

昼夜間人口比率

137%

流入型 (職場都市)

年齢階級

8.8%
70.0%
19.4%
0–14歳26,489
15–64歳211,034
65歳以上58,539

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+28,320

転出

−28,356

社会増減

-36

転出超過 (マイナス)。豊島区は他地域への流出が転入を上回っています。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 412,070 人。 夜間人口 301,599 人に対して 136.6% (約110,471人の流入)。

総面積

13.01km²

可住地 13.01

人口密度

23,182人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸
§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥496万円

納税者 164,460人

事業所数

19,141件

民営・2021年

従業者数

269,773人

民営・2021年

商業年間販売額

2.0兆円

卸+小売 2020

豊島区の課税対象所得は年間 82億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥4,958,604。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

4.12%

全国平均 約 2.8%

第3次産業比率

84.7%

102,232人

就業者数

120,701人

労働力 125,884

通勤純流入

+85,597人

入 16万 / 出 8万

豊島区の就業者のうち 84.7% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。 通勤純流入が +85,597人と大規模で、周辺市区町村から多数の就業者が集まる職場集積地です。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

—

特別区

実質公債費比率

-1.5%

健全

歳入総額

15億円

2020年度

地方税

3億円

歳入比 23.18%

豊島区は東京23特別区のため、財政力指数は東京都に集約されており個別には算出されません。都区財政調整制度の下で運営されます。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸
§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

32.7%

全国平均 約 61.2%

1住宅の延べ面積

52.7㎡

全国平均 約 92.1㎡

居住住宅数

183,070戸

持家 59,920 / 借家 109,670

飲食店数

2,234件

小売 2,988

豊島区の持ち家率は 32.73%。借家中心のエリアで、流動性が高く単身・若年層が多い傾向です。1住宅あたりの延べ面積は 52.7㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

2.80人

全国平均 約 2.6

一般病院

14施設

診療所

508施設

歯科 325

医師数

845人

薬剤師 1,600

豊島区は人口千人あたり 2.80人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸
§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

24校

児童 10,460

中学校

17校

生徒 7,728

高等学校

17校

生徒 12,110

幼稚園

20園

園児 1,257

小学校では教員1人あたり 17.0 人の児童を担当 (全国平均 約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 436人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

7館

公民館

0館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

92所

児童福祉施設

120所

介護老人福祉施設

10所

国保被保険者

66,631人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 100 地点

豊島区の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内100地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

ふつう

安全危険

豊島区は標準的な揺れやすさです。場所によってばらつきがあります。

エリア内のばらつき

最も安全な地点1.45倍
最も揺れやすい地点1.83倍

主な地形

ローム台地83谷底低地17

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

空き家率の推移

VACANCY RATE · 住宅・土地統計調査
12.9%
2008
15.8%
2013
13.3%
2018
13.9%
2023

全国平均 13.8%（2023年）

最新の空き家率（2023年）

13.9%

総住宅数

21.4万戸

空き家数

3.0万戸

2008→2023年の変化

+1.0pt

豊島区の空き家率は2008年の12.9%から2023年には13.9%へ上昇しました。全国平均を上回っており、今後の動向に注意が必要です。

空き家の内訳推移

年空き家計二次的住宅賃貸用売却用その他内訳
20082.2万戸6001.7万6803,730
20133.0万戸3602.5万8403,720
20182.7万戸1802.4万9401,900
20233.0万戸1302.6万1,7001,830

「その他」は放置空き家等（転勤・入院・相続等で長期不在の住宅）を含み、 地域の空き家問題の深刻さを示す指標として注目されています。

出典: 総務省「住宅・土地統計調査」各年版。空き家率 = 空き家数 ÷ 総住宅数 × 100

§ 10

個別地点

LAND PRICE POINTS · 100 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

57 地点

住宅地

42 地点

準工業地

1 地点

PROFILE DATA SOURCES

  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)
§ 11

よくある質問

FAQ
Q.01

豊島区の地価は過去どれくらい変化しましたか？

豊島区の商業地地価公示は、2005年から2025年までの20年間で累積+103.11%変化しました (年平均3.61%/年)。出典: 国土交通省 地価公示。
Q.02

豊島区の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2025年の¥1,635,000/㎡がピークで、最新年はピーク比100%の水準です。
Q.03

豊島区の最新の地価はいくらですか？

2025年の豊島区商業地地価公示の中央値は¥1,635,000/㎡です。
§ 12

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CITATION

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

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2026/4/15