国土交通省 不動産情報ライブラリ連携29種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
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土地誌
GROUND · CHRONICLE

VOL. I · ISSUE 113 · 2026年4月24日

§ TREND REPORT

小樽市の地価推移
2005–2025

TL;DR

小樽市の商業地地価公示は、2005年から2025年の20年間で下落し、累積-23.73%、年平均成長率 (CAGR) は-1.35%/年を記録しました。ピークは2005年の¥79,000/㎡で、最新の2025年は¥60,250/㎡となっています。

小樽市の土地価格・坪単価

北海道小樽市の2025年時点の地価中央値は¥60,250/㎡（坪単価 約¥199,173円）です。2005年から2025年までの20年間で 累積-23.73%（年平均-1.35%）変化しました。 ピークは2005年の¥79,000/㎡です。

小樽市の人口は111,299人（高齢化率 40.8%）。1人当たり課税対象所得は¥2,777,891。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

地価が長期的に下落した地域

小樽市の地価は20年間で累積-23.73%下落しています。2018年に底値 ¥49,900/㎡を記録し、最新の2025年は ¥60,250/㎡です。

ピーク (2005年) から未回復

小樽市の地価は2005年の ¥79,000/㎡がピークで、最新年はピーク比76.3%の水準です。まだ24%の乖離があります。

地価・人口ともに減少傾向

小樽市は地価-23.73%、人口-21.7%と、双方が減少しています。人口流出が地価下落の構造的要因になっている可能性があります。

高所得層が集中するエリア

小樽市の1人当たり課税対象所得は ¥29,334,860 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · 小樽市

29種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

61.2

北海道内

69.3

高い（全国） · 非常に高い（北海道内）

経済力7医療・福祉10生活利便12人口活力8住宅環境15コスト負担20

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

50.6

北海道内

60.4

平均的（全国） · 高い（北海道内）

教育環境7保育アクセス12医療アクセス10経済的余裕16人口構成2

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

49.5

北海道内

58.6

平均的（全国） · 高い（北海道内）

価格トレンド9需要基盤5経済集積8人口持続性2財政健全性5

SCORE ANALYSIS

住みやすさ

住宅環境・生活利便が全国水準を大きく上回り、住みやすさを押し上げています。

住みやすさ

全国では平均的ですが、都道府県内では上位に位置します。同じ県内の他自治体と比較すると恵まれた環境です。

子育てしやすさ

全国では平均的ですが、都道府県内では上位に位置します。同じ県内の他自治体と比較すると恵まれた環境です。

不動産の将来性

全国では平均的ですが、都道府県内では上位に位置します。同じ県内の他自治体と比較すると恵まれた環境です。

SUMMARY

超高齢社会地価はやや下落コスパが良い地盤が固い豪雪地帯

住みやすさが高い（偏差値61.2）で最も評価が高く、不動産の将来性が平均的（偏差値49.5）です。暮らし面では住宅環境・コスト負担が強みです。地盤は固く、地震時の揺れに対して比較的安全です。豪雪地帯に指定されており、冬季は積雪への備えが必要です。基礎データ: 人口11.1万人、平均所得278万円、高齢化率40.8%、財政力指数0.46。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2005-2025
020,69141,38362,07482,76520052010201520202025
商業地¥60,250/㎡-24%
住宅地¥15,800/㎡-44%
準工業地¥30,500/㎡-26%
工業地¥14,350/㎡-47%
市街化調整区域内現況宅地¥3,900/㎡-34%
宅地見込地¥3,700/㎡-61%
全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥79,000
2006¥72,250
2007¥69,150
2008¥68,650
2009¥60,800
2010¥56,500
2011¥53,800
2012¥52,500
2013¥52,100
2014¥51,550
2015¥50,800
2016¥50,500
2017¥50,150
2018¥49,900
2019¥51,000
2020¥52,500
2021¥52,500
2022¥52,500
2023¥58,000
2024¥59,500
2025¥60,250

住宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥28,000
2006¥24,500
2007¥21,800
2008¥20,950
2009¥19,000
2010¥17,700
2011¥16,650
2012¥15,800
2013¥14,800
2014¥15,000
2015¥15,150
2016¥14,900
2017¥14,600
2018¥14,400
2019¥14,100
2020¥14,500
2021¥14,300
2022¥14,500
2023¥15,400
2024¥15,600
2025¥15,800

準工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥41,000
2006¥39,000
2007¥36,750
2008¥34,900
2009¥36,800
2010¥34,500
2011¥32,200
2012¥30,500

工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥27,000
2006¥24,400
2007¥22,500
2008¥21,900
2009¥20,750
2010¥18,900
2011¥17,000
2012¥15,750
2013¥14,900
2014¥14,400
2015¥13,950
2016¥13,650
2017¥13,400
2018¥13,200
2019¥14,350
2020¥14,350
2021¥14,200
2022¥14,200
2023¥14,250
2024¥14,300
2025¥14,350

市街化調整区域内現況宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥5,950
2006¥5,475
2007¥5,650
2008¥5,250
2009¥4,900
2010¥4,600
2011¥4,200
2012¥3,900

宅地見込地

年中央値 (円/㎡)
2005¥9,500
2006¥8,500
2007¥7,500
2008¥6,800
2009¥6,000
2010¥5,300
2011¥4,500
2012¥4,000
2013¥3,700
§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

111,299-21.7%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

11.0万12.1万13.2万14.4万20072025

1人当たり課税対象所得

¥29,334,860+55.2%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

1839万2221万2603万2986万20072025

高齢化率

40.8%+48.9%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

2732374120072025

外国人比率

0.5%+150.0%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

000120072025
§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · 小樽市

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

111,299人

日本人 109,971 / 外国人 552

外国人比率

0.50%

全国平均 約 2.4%

高齢化率

40.8%

全国平均 約 28.6%

昼夜間人口比率

103%

流入型 (職場都市)

年齢階級

8.2%
50.0%
40.8%
0–14歳9,169
15–64歳55,643
65歳以上45,426

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+2,902

転出

−3,274

社会増減

-372

転出超過 (マイナス)。小樽市は他地域への流出が転入を上回っています。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 114,479 人。 夜間人口 111,299 人に対して 102.9% (約3,180人の流入)。

総面積

243.83km²

可住地 85.28

人口密度

456人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸
§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥278万円

納税者 45,320人

事業所数

5,063件

民営・2021年

従業者数

47,404人

民営・2021年

商業年間販売額

25億円

卸+小売 2020

小樽市の課税対象所得は年間 13億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥2,777,891。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

5.98%

全国平均 約 2.8%

第3次産業比率

79.8%

35,719人

就業者数

44,785人

労働力 47,635

通勤純流入

+2,727人

入 1万 / 出 1万

小樽市の就業者のうち 79.8% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

0.46

交付団体

実質公債費比率

5.7%

健全

歳入総額

7億円

2020年度

地方税

1億円

歳入比 20.45%

財政力指数 0.46。1.0 を超えると不交付団体 (自前の税収で財政需要を満たせる) となります。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸
§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

66.3%

全国平均 約 61.2%

1住宅の延べ面積

95.7㎡

全国平均 約 92.1㎡

居住住宅数

52,880戸

持家 35,080 / 借家 15,710

飲食店数

616件

小売 1,097

小樽市の持ち家率は 66.34%。持ち家志向の強いエリアで、住民の定着度が高い傾向です。1住宅あたりの延べ面積は 95.71㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

2.61人

全国平均 約 2.6

一般病院

11施設

診療所

77施設

歯科 78

医師数

290人

薬剤師 331

小樽市は人口千人あたり 2.61人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸
§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

17校

児童 3,684

中学校

13校

生徒 2,142

高等学校

7校

生徒 2,767

幼稚園

11園

園児 527

小学校では教員1人あたり 11.2 人の児童を担当 (全国平均 約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 217人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

1館

公民館

0館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

23所

児童福祉施設

32所

介護老人福祉施設

5所

国保被保険者

21,222人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 108 地点

小樽市の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内108地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

揺れにくい

安全危険

小樽市は比較的揺れにくい安定した地盤です。

エリア内のばらつき

最も安全な地点0.67倍
最も揺れやすい地点2.17倍

主な地形

丘陵62谷底低地13砂礫質台地13山地8砂州・砂礫州5埋立地3

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

個別地点

LAND PRICE POINTS · 108 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

24 地点

住宅地

63 地点

準工業地

5 地点

工業地

8 地点

市街化調整区域内現況宅地

7 地点

宅地見込地

1 地点

PROFILE DATA SOURCES

  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)
§ 10

よくある質問

FAQ
Q.01

小樽市の地価は過去どれくらい変化しましたか？

小樽市の商業地地価公示は、2005年から2025年までの20年間で累積-23.73%変化しました (年平均-1.35%/年)。出典: 国土交通省 地価公示。
Q.02

小樽市の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2005年の¥79,000/㎡がピークで、最新年はピーク比76.27%の水準です。
Q.03

小樽市の最新の地価はいくらですか？

2025年の小樽市商業地地価公示の中央値は¥60,250/㎡です。
§ 11

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CITATION

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

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2026/4/15