国土交通省 不動産情報ライブラリ連携32種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
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土地誌
GROUND · CHRONICLE

VOL. I · ISSUE 117 · 2026年4月27日

§ TREND REPORT

札幌市の地価推移
2005–2025

TL;DR

札幌市の商業地地価公示は、2005年から2025年の20年間で大幅に上昇し、累積+110.58%、年平均成長率 (CAGR) は+3.79%/年を記録しました。ピークは2025年の¥219,000/㎡で、最新の2025年は¥219,000/㎡となっています。

札幌市の土地価格・坪単価

北海道札幌市の2025年時点の地価中央値は¥219,000/㎡（坪単価 約¥723,966円）です。2005年から2025年までの20年間で 累積+110.58%（年平均+3.79%）変化しました。 ピークは2025年の¥219,000/㎡です。

札幌市の人口は1,973,395人（高齢化率 27.4%）。1人当たり課税対象所得は¥3,409,883。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

地価が大幅に上昇した地域

札幌市の地価は2005年から2025年までの20年間で累積+110.58%上昇しました。年平均成長率 (CAGR) は+3.79%/年で、資産価値の着実な成長を示しています。

過去最高値を更新中

札幌市の2025年の地価 ¥219,000/㎡は、集計期間中の最高値です。成長が継続していることを示しています。

高所得層が集中するエリア

札幌市の1人当たり課税対象所得は ¥21,609,012 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

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§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · 札幌市

32種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

52.2

北海道内

58.6

やや高い（全国） · 高い（北海道内）

経済力10医療・福祉12生活利便9人口活力10住宅環境9コスト負担15

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

68.4

北海道内

75.0

非常に高い（全国） · 非常に高い（北海道内）

教育環境10保育アクセス11医療アクセス12経済的余裕13人口構成12

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

70.2

北海道内

75.0

非常に高い（全国） · 非常に高い（北海道内）

価格トレンド19需要基盤6経済集積9人口持続性15財政健全性8

SCORE ANALYSIS

住みやすさ

医療・福祉が平均以上で、住みやすさの強みです。

住みやすさ

各指標のバランスが良く、突出した弱点がありません。

子育てしやすさ

経済的余裕・人口構成・医療アクセスが全国水準を大きく上回り、子育てしやすさを押し上げています。

子育てしやすさ

各指標のバランスが良く、突出した弱点がありません。

不動産の将来性

価格トレンド・人口持続性が全国水準を大きく上回り、不動産の将来性を押し上げています。

SUMMARY

大都市地価上昇中過去最高を更新医療が充実子育てしやすいやや揺れやすい地盤豪雪地帯

札幌市は大都市としての性格を持つ街です。不動産の将来性が非常に高い（偏差値70.2）で最も評価が高く、住みやすさが平均的（偏差値52.2）です。暮らし面ではコスト負担が強みです。不動産の将来性は価格トレンド・人口持続性に支えられ、不動産としての将来性が評価されています。子育て環境は充実しており、ファミリー層にも適しています。地盤はやや揺れやすく、耐震性への配慮が必要です。豪雪地帯に指定されており、冬季は積雪への備えが必要です。基礎データ: 人口197.3万人、平均所得341万円、高齢化率27.4%、財政力指数0.72。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2005-2025
057,365114,730172,095229,46020052010201520202025
商業地¥219,000/㎡+111%
住宅地¥95,000/㎡+64%
準工業地¥66,000/㎡-10%
工業地¥67,750/㎡+108%
市街化調整区域内現況宅地¥9,800/㎡-35%
宅地見込地¥14,600/㎡-24%
全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥104,000
2006¥107,000
2007¥120,000
2008¥135,000
2009¥130,000
2010¥120,000
2011¥114,500
2012¥111,000
2013¥100,000
2014¥107,500
2015¥110,000
2016¥115,000
2017¥124,000
2018¥135,000
2019¥148,000
2020¥164,000
2021¥169,000
2022¥175,000
2023¥190,000
2024¥206,000
2025¥219,000

住宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥58,000
2006¥58,000
2007¥60,000
2008¥60,800
2009¥60,500
2010¥58,500
2011¥56,500
2012¥55,500
2013¥53,250
2014¥54,700
2015¥55,500
2016¥56,000
2017¥56,600
2018¥58,200
2019¥60,200
2020¥65,000
2021¥69,000
2022¥76,000
2023¥86,600
2024¥92,500
2025¥95,000

準工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥73,500
2006¥73,500
2007¥74,250
2008¥76,500
2009¥74,150
2010¥70,000
2011¥68,000
2012¥66,000

工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥32,650
2006¥30,400
2007¥30,900
2008¥29,500
2009¥29,000
2010¥27,000
2011¥25,000
2012¥24,700
2013¥39,650
2014¥36,750
2015¥36,750
2016¥39,150
2017¥39,150
2018¥39,650
2019¥41,000
2020¥39,050
2021¥40,750
2022¥44,500
2023¥56,000
2024¥62,450
2025¥67,750

市街化調整区域内現況宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥15,100
2006¥14,000
2007¥13,600
2008¥13,800
2009¥13,000
2010¥11,500
2011¥10,300
2012¥9,800

宅地見込地

年中央値 (円/㎡)
2005¥19,250
2006¥17,750
2007¥16,500
2008¥17,000
2009¥18,000
2010¥16,500
2011¥15,200
2012¥14,600
2013¥14,600
§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

1,973,395+4.9%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

187.6万191.0万194.4万197.8万20072025

1人当たり課税対象所得

¥21,609,012+22.2%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

1649万1828万2006万2185万20072025

高齢化率

27.4%+58.4%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

1720242820072025

外国人比率

0.6%+100.0%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

001120072025
§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · 札幌市

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

1,973,395人

日本人 1,933,094 / 外国人 12,634

外国人比率

0.64%

全国平均 約 2.4%

高齢化率

27.4%

全国平均 約 28.6%

昼夜間人口比率

100%

流入型 (職場都市)

年齢階級

10.9%
60.1%
27.4%
0–14歳215,366
15–64歳1,185,724
65歳以上541,242

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+115,070

転出

−106,137

社会増減

+8,933

転入超過 (プラス)。札幌市は他地域から人を引き寄せる流入都市です。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 1,974,164 人。 夜間人口 1,973,395 人に対して 100.0% (約769人の流入)。

総面積

1121.26km²

可住地 438.79

人口密度

1,760人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸
§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥341万円

納税者 918,653人

事業所数

72,730件

民営・2021年

従業者数

872,779人

民営・2021年

商業年間販売額

9.5兆円

卸+小売 2020

札幌市の課税対象所得は年間 313億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥3,409,883。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

4.65%

全国平均 約 2.8%

第3次産業比率

82.5%

697,967人

就業者数

845,953人

労働力 887,222

通勤純流入

-777人

入 41万 / 出 41万

札幌市の就業者のうち 82.5% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

0.72

やや健全

実質公債費比率

2.7%

健全

歳入総額

1.3兆円

2020年度

地方税

33億円

歳入比 25.82%

財政力指数 0.72。1.0 を超えると不交付団体 (自前の税収で財政需要を満たせる) となります。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸
§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

49.4%

全国平均 約 61.2%

1住宅の延べ面積

79.5㎡

全国平均 約 92.1㎡

居住住宅数

967,400戸

持家 478,300 / 借家 456,500

飲食店数

7,354件

小売 10,370

札幌市の持ち家率は 49.44%。持ち家と借家がバランスよく混在するエリアです。1住宅あたりの延べ面積は 79.47㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

3.54人

全国平均 約 2.6

一般病院

173施設

診療所

1,447施設

歯科 1,191

医師数

6,977人

薬剤師 5,561

札幌市は人口千人あたり 3.54人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸
§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

201校

児童 88,100

中学校

106校

生徒 45,821

高等学校

51校

生徒 40,918

幼稚園

86園

園児 11,879

小学校では教員1人あたり 16.8 人の児童を担当 (全国平均 約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 438人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

13館

公民館

1館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

387所

児童福祉施設

697所

介護老人福祉施設

80所

国保被保険者

341,562人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 937 地点

札幌市の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内937地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

やや揺れやすい

安全危険

札幌市はやや揺れやすい傾向があります。エリアによって差があるため、個別地点のデータも確認しましょう。

エリア内のばらつき

最も安全な地点0.67倍
最も揺れやすい地点2.38倍

主な地形

後背湿地362扇状地256火山山麓地178砂礫質台地53谷底低地37山地20

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

空き家率の推移

VACANCY RATE · 住宅・土地統計調査
13.8%
2008
14.1%
2013
11.9%
2018
13.8%
2023

全国平均 13.8%（2023年）

最新の空き家率（2023年）

13.8%

総住宅数

112.8万戸

空き家数

15.6万戸

2008→2023年の変化

+0.1pt

札幌市の空き家率は2008年の13.8%から2023年には13.8%へ上昇しました。全国平均を上回っており、今後の動向に注意が必要です。

空き家の内訳推移

年空き家計二次的住宅賃貸用売却用その他内訳
200813.6万戸2,67010.8万8,6001.7万
201314.2万戸2,81010.4万5,9902.9万
201812.5万戸2,1007.6万2,9004.4万
202315.6万戸1,50011.2万1.1万3.2万

「その他」は放置空き家等（転勤・入院・相続等で長期不在の住宅）を含み、 地域の空き家問題の深刻さを示す指標として注目されています。

出典: 総務省「住宅・土地統計調査」各年版。空き家率 = 空き家数 ÷ 総住宅数 × 100

§ 10

個別地点

LAND PRICE POINTS · 200 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

49 地点

住宅地

127 地点

準工業地

14 地点

工業地

5 地点

市街化調整区域内現況宅地

5 地点

PROFILE DATA SOURCES

  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)
§ 11

よくある質問

FAQ
Q.01

札幌市の地価は過去どれくらい変化しましたか？

札幌市の商業地地価公示は、2005年から2025年までの20年間で累積+110.58%変化しました (年平均3.79%/年)。出典: 国土交通省 地価公示。
Q.02

札幌市の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2025年の¥219,000/㎡がピークで、最新年はピーク比100%の水準です。
Q.03

札幌市の最新の地価はいくらですか？

2025年の札幌市商業地地価公示の中央値は¥219,000/㎡です。
§ 12

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CITATION

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

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2026/4/15