国土交通省 不動産情報ライブラリ連携32種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
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土地誌
GROUND · CHRONICLE

VOL. I · ISSUE 117 · 2026年4月27日

§ TREND REPORT

大阪市の地価推移
2005–2025

TL;DR

大阪市の商業地地価公示は、2005年から2025年の20年間で大幅に上昇し、累積+154.05%、年平均成長率 (CAGR) は+4.77%/年を記録しました。ピークは2025年の¥973,000/㎡で、最新の2025年は¥973,000/㎡となっています。

大阪市の土地価格・坪単価

大阪府大阪市の2025年時点の地価中央値は¥973,000/㎡（坪単価 約¥3,216,524円）です。2005年から2025年までの20年間で 累積+154.05%（年平均+4.77%）変化しました。 ピークは2025年の¥973,000/㎡です。

大阪市の人口は2,752,412人（高齢化率 24.6%）。1人当たり課税対象所得は¥3,727,621。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

地価が大幅に上昇した地域

大阪市の地価は2005年から2025年までの20年間で累積+154.05%上昇しました。年平均成長率 (CAGR) は+4.77%/年で、資産価値の着実な成長を示しています。

過去最高値を更新中

大阪市の2025年の地価 ¥973,000/㎡は、集計期間中の最高値です。成長が継続していることを示しています。

高所得層が集中するエリア

大阪市の1人当たり課税対象所得は ¥36,894,054 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

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§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · 大阪市

32種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

40.9

大阪府内

43.9

低い（全国） · やや低い（大阪府内）

経済力12医療・福祉14生活利便13人口活力10住宅環境4コスト負担2

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

58.0

大阪府内

57.8

高い（全国） · やや高い（大阪府内）

教育環境10保育アクセス11医療アクセス14経済的余裕4人口構成12

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

75.0

大阪府内

71.9

非常に高い（全国） · 非常に高い（大阪府内）

価格トレンド19需要基盤18経済集積13人口持続性15財政健全性12

SCORE ANALYSIS

住みやすさ

住宅環境が全国水準を大きく下回っており、住みやすさの主な弱点です。

子育てしやすさ

医療アクセス・人口構成が平均以上で、子育てしやすさの強みです。

不動産の将来性

価格トレンド・需要基盤・人口持続性・経済集積が全国水準を大きく上回り、不動産の将来性を押し上げています。

SUMMARY

業務集積地大都市高密度エリア地価が高め地価上昇中過去最高を更新賃貸比率が高いコンパクトな住宅が多い住居費負担が重い医療が充実やや揺れやすい地盤

大阪市は業務集積地としての性格を持つ街です。不動産の将来性が非常に高い（偏差値75）で最も評価が高く、住みやすさがやや低い（偏差値40.9）です。一方、住宅環境・コスト負担に課題があります。地価中央値¥973,000/㎡に対し所得水準が追いついておらず、住居コスト負担が大きいと評価されています。不動産の将来性は価格トレンド・需要基盤・人口持続性に支えられ、不動産としての将来性が評価されています。子育て環境は充実しており、ファミリー層にも適しています。地盤はやや揺れやすく、耐震性への配慮が必要です。基礎データ: 人口275.2万人、平均所得373万円、高齢化率24.6%、財政力指数0.92。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2005-2025
44,538287,706530,875774,044102万20052010201520202025
商業地¥973,000/㎡+154%
住宅地¥244,000/㎡+3%
準工業地¥195,500/㎡-10%
工業地¥154,000/㎡+47%
全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥383,000
2006¥404,500
2007¥459,000
2008¥516,000
2009¥481,000
2010¥437,000
2011¥421,000
2012¥419,000
2013¥424,000
2014¥445,000
2015¥468,000
2016¥526,000
2017¥557,000
2018¥613,000
2019¥690,000
2020¥773,000
2021¥738,000
2022¥738,000
2023¥770,000
2024¥848,000
2025¥973,000

住宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥238,000
2006¥237,000
2007¥243,000
2008¥248,000
2009¥239,000
2010¥227,000
2011¥223,000
2012¥220,500
2013¥216,000
2014¥217,500
2015¥217,000
2016¥216,000
2017¥217,000
2018¥217,000
2019¥218,000
2020¥219,000
2021¥219,000
2022¥220,000
2023¥223,500
2024¥231,000
2025¥244,000

準工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥217,000
2006¥220,000
2007¥223,000
2008¥228,000
2009¥218,000
2010¥205,000
2011¥197,500
2012¥195,500

工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥105,000
2006¥101,500
2007¥103,000
2008¥104,000
2009¥102,000
2010¥97,500
2011¥91,500
2012¥88,750
2013¥145,000
2014¥141,500
2015¥139,500
2016¥139,500
2017¥139,500
2018¥137,000
2019¥136,000
2020¥136,000
2021¥135,500
2022¥137,000
2023¥139,500
2024¥145,500
2025¥154,000
§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

2,752,412+4.7%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

262.3万266.8万271.3万275.9万20072025

1人当たり課税対象所得

¥36,894,054+34.1%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

2678万3031万3384万3738万20072025

高齢化率

24.6%+22.4%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

2022232520072025

外国人比率

4.4%+15.8%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

334420072025
§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · 大阪市

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

2,752,412人

日本人 2,550,968 / 外国人 121,586

外国人比率

4.42%

全国平均 約 2.4%

高齢化率

24.6%

全国平均 約 28.6%

昼夜間人口比率

128%

流入型 (職場都市)

年齢階級

10.6%
61.3%
24.6%
0–14歳290,649
15–64歳1,686,757
65歳以上676,821

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+193,552

転出

−180,586

社会増減

+12,966

転入超過 (プラス)。大阪市は他地域から人を引き寄せる流入都市です。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 3,534,521 人。 夜間人口 2,752,412 人に対して 128.4% (約782,109人の流入)。

総面積

225.33km²

可住地 225.33

人口密度

12,215人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸
§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥373万円

納税者 1,298,880人

事業所数

177,184件

民営・2021年

従業者数

2,308,581人

民営・2021年

商業年間販売額

39.7兆円

卸+小売 2020

大阪市の課税対象所得は年間 484億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥3,727,621。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

4.93%

全国平均 約 2.8%

第3次産業比率

75.4%

808,471人

就業者数

1,072,465人

労働力 1,128,097

通勤純流入

+745,832人

入 137万 / 出 62万

大阪市の就業者のうち 75.4% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。 通勤純流入が +745,832人と大規模で、周辺市区町村から多数の就業者が集まる職場集積地です。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

0.92

やや健全

実質公債費比率

1.8%

健全

歳入総額

2.0兆円

2020年度

地方税

75億円

歳入比 37.43%

財政力指数 0.92。1.0 を超えると不交付団体 (自前の税収で財政需要を満たせる) となります。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸
§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

40.1%

全国平均 約 61.2%

1住宅の延べ面積

60.0㎡

全国平均 約 92.1㎡

居住住宅数

1,520,400戸

持家 609,900 / 借家 819,400

飲食店数

20,354件

小売 22,951

大阪市の持ち家率は 40.11%。持ち家と借家がバランスよく混在するエリアです。1住宅あたりの延べ面積は 60.05㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

3.60人

全国平均 約 2.6

一般病院

173施設

診療所

3,697施設

歯科 2,197

医師数

9,895人

薬剤師 11,910

大阪市は人口千人あたり 3.60人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸
§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

291校

児童 116,483

中学校

153校

生徒 61,254

高等学校

89校

生徒 69,087

幼稚園

169園

園児 18,796

小学校では教員1人あたり 14.0 人の児童を担当 (全国平均 約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 400人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

25館

公民館

0館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

526所

児童福祉施設

803所

介護老人福祉施設

151所

国保被保険者

568,405人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 944 地点

大阪市の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内944地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

やや揺れやすい

安全危険

大阪市はやや揺れやすい傾向があります。エリアによって差があるため、個別地点のデータも確認しましょう。

エリア内のばらつき

最も安全な地点0.00倍
最も揺れやすい地点2.43倍

主な地形

後背湿地266三角州・海岸低地230砂州・砂礫州171砂礫質台地142干拓地90自然堤防26

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

空き家率の推移

VACANCY RATE · 住宅・土地統計調査
16.7%
2008
17.2%
2013
17.1%
2018
16.1%
2023

全国平均 13.8%（2023年）

最新の空き家率（2023年）

16.1%

総住宅数

182.8万戸

空き家数

29.5万戸

2008→2023年の変化

-0.6pt

大阪市の空き家率は2008年の16.7%から2023年には16.1%へ低下しました。全国平均を上回っており、今後の動向に注意が必要です。

空き家の内訳推移

年空き家計二次的住宅賃貸用売却用その他内訳
200825.5万戸6,46016.4万1.6万6.9万
201328.1万戸5,13019.0万1.2万7.4万
201828.6万戸3,20019.7万1.0万7.6万
202329.5万戸3,50020.4万1.3万7.4万

「その他」は放置空き家等（転勤・入院・相続等で長期不在の住宅）を含み、 地域の空き家問題の深刻さを示す指標として注目されています。

出典: 総務省「住宅・土地統計調査」各年版。空き家率 = 空き家数 ÷ 総住宅数 × 100

§ 10

個別地点

LAND PRICE POINTS · 200 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

70 地点

住宅地

99 地点

準工業地

18 地点

工業地

13 地点

PROFILE DATA SOURCES

  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)
§ 11

よくある質問

FAQ
Q.01

大阪市の地価は過去どれくらい変化しましたか？

大阪市の商業地地価公示は、2005年から2025年までの20年間で累積+154.05%変化しました (年平均4.77%/年)。出典: 国土交通省 地価公示。
Q.02

大阪市の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2025年の¥973,000/㎡がピークで、最新年はピーク比100%の水準です。
Q.03

大阪市の最新の地価はいくらですか？

2025年の大阪市商業地地価公示の中央値は¥973,000/㎡です。
§ 12

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CITATION

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

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2026/4/15