国土交通省 不動産情報ライブラリ連携29種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
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土地誌
GROUND · CHRONICLE

VOL. I · ISSUE 113 · 2026年4月24日

§ TREND REPORT

上越市の地価推移
2005–2025

TL;DR

上越市の商業地地価公示は、2005年から2025年の20年間で下落し、累積-34.08%、年平均成長率 (CAGR) は-2.06%/年を記録しました。ピークは2007年の¥62,300/㎡で、最新の2025年は¥38,100/㎡となっています。

上越市の土地価格・坪単価

新潟県上越市の2025年時点の地価中央値は¥38,100/㎡（坪単価 約¥125,950円）です。2005年から2025年までの20年間で 累積-34.08%（年平均-2.06%）変化しました。 ピークは2007年の¥62,300/㎡です。

上越市の人口は188,047人（高齢化率 32.7%）。1人当たり課税対象所得は¥3,053,546。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

地価が長期的に下落した地域

上越市の地価は20年間で累積-34.08%下落しています。2019年に底値 ¥37,500/㎡を記録し、最新の2025年は ¥38,100/㎡です。

ピーク (2007年) から未回復

上越市の地価は2007年の ¥62,300/㎡がピークで、最新年はピーク比61.2%の水準です。まだ39%の乖離があります。

高所得層が集中するエリア

上越市の1人当たり課税対象所得は ¥38,639,213 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · 上越市

29種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

58.9

新潟県内

59.8

高い（全国） · 高い（新潟県内）

経済力9医療・福祉9生活利便12人口活力3住宅環境19コスト負担20

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

53.6

新潟県内

60.1

やや高い（全国） · 高い（新潟県内）

教育環境5保育アクセス12医療アクセス9経済的余裕16人口構成7

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

49.5

新潟県内

56.5

平均的（全国） · やや高い（新潟県内）

価格トレンド3需要基盤3経済集積9人口持続性5財政健全性8

SCORE ANALYSIS

住みやすさ

住宅環境が平均以上で、住みやすさの強みです。

住みやすさ

住宅環境は非常に高い一方、人口活力が極端に低く、偏りのある構造です。

子育てしやすさ

経済的余裕が平均以上で、子育てしやすさの強みです。

SUMMARY

過疎地域地価下落中ゆとりある住環境コスパが良い特別豪雪地帯（一部）

上越市は過疎地域としての性格を持つ街です。住みやすさが高い（偏差値58.9）で最も評価が高く、不動産の将来性が平均的（偏差値49.5）です。暮らし面では住宅環境・コスト負担が強みです。一方、人口活力に課題があります。特別豪雪地帯に指定されており、冬季の除雪対策や雪おろしの負担が大きい地域です。基礎データ: 人口18.8万人、平均所得305万円、高齢化率32.7%、財政力指数0.60。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2005-2025
8,33022,46536,60050,73564,87020052010201520202025
商業地¥38,100/㎡-34%
住宅地¥17,800/㎡-40%
準工業地¥31,900/㎡-29%
工業地¥12,800/㎡-16%
市街化調整区域内現況宅地¥13,000/㎡-13%
宅地見込地¥11,400/㎡-38%
全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥57,800
2006¥55,650
2007¥62,300
2008¥59,500
2009¥56,600
2010¥53,300
2011¥50,000
2012¥47,400
2013¥46,700
2014¥44,900
2015¥43,400
2016¥41,750
2017¥40,250
2018¥38,850
2019¥37,500
2020¥40,050
2021¥43,000
2022¥42,100
2023¥40,700
2024¥39,400
2025¥38,100

住宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥29,850
2006¥29,050
2007¥30,000
2008¥28,300
2009¥27,300
2010¥26,900
2011¥25,700
2012¥25,400
2013¥22,900
2014¥22,300
2015¥21,900
2016¥21,500
2017¥21,100
2018¥20,700
2019¥20,300
2020¥20,000
2021¥19,450
2022¥18,950
2023¥18,550
2024¥18,150
2025¥17,800

準工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥44,800
2006¥42,950
2007¥44,000
2008¥41,500
2009¥39,100
2010¥36,500
2011¥34,200
2012¥31,900

工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥15,300
2006¥14,500
2007¥14,100
2008¥13,700
2009¥13,300
2010¥12,900
2011¥12,600
2012¥12,300
2013¥12,100
2014¥16,200
2015¥15,750
2016¥11,500
2017¥11,400
2018¥11,400
2019¥11,400
2020¥11,400
2021¥11,400
2022¥11,600
2023¥11,900
2024¥12,300
2025¥12,800

市街化調整区域内現況宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥15,000
2006¥14,700
2007¥14,400
2008¥14,100
2009¥13,800
2010¥13,500
2011¥13,350
2012¥13,000

宅地見込地

年中央値 (円/㎡)
2005¥18,400
2006¥18,100
2007¥18,000
2008¥17,900
2009¥14,500
2010¥14,100
2011¥13,600
2012¥13,100
2013¥12,700
2014¥12,300
2015¥12,000
2016¥11,700
2017¥11,500
2018¥11,300
2019¥11,200
2020¥11,000
2021¥10,900
2022¥10,900
2023¥11,100
2024¥11,300
2025¥11,400
§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

188,047-9.6%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

18.7万19.4万20.2万20.9万20072025

1人当たり課税対象所得

¥38,639,213+23.0%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

2753万3141万3529万3917万20072025

高齢化率

32.7%+35.1%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

2427303320072025

外国人比率

0.8%+60.0%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

011120072025
§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · 上越市

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

188,047人

日本人 185,027 / 外国人 1,507

外国人比率

0.80%

全国平均 約 2.4%

高齢化率

32.7%

全国平均 約 28.6%

昼夜間人口比率

100%

流入型 (職場都市)

年齢階級

11.7%
54.4%
32.7%
0–14歳22,044
15–64歳102,314
65歳以上61,460

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+3,900

転出

−4,368

社会増減

-468

転出超過 (マイナス)。上越市は他地域への流出が転入を上回っています。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 188,219 人。 夜間人口 188,047 人に対して 100.1% (約172人の流入)。

総面積

973.89km²

可住地 430.03

人口密度

193人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸
§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥305万円

納税者 88,877人

事業所数

9,033件

民営・2021年

従業者数

86,163人

民営・2021年

商業年間販売額

41億円

卸+小売 2020

上越市の課税対象所得は年間 27億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥3,053,546。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

2.92%

全国平均 約 2.8%

第3次産業比率

63.9%

60,217人

就業者数

94,235人

労働力 97,074

通勤純流入

+279人

入 1万 / 出 1万

上越市の就業者のうち 63.9% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

0.60

交付団体

実質公債費比率

10.6%

要注意

歳入総額

11億円

2020年度

地方税

3億円

歳入比 27.29%

財政力指数 0.6。1.0 を超えると不交付団体 (自前の税収で財政需要を満たせる) となります。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸
§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

72.6%

全国平均 約 61.2%

1住宅の延べ面積

134.0㎡

全国平均 約 92.1㎡

居住住宅数

70,930戸

持家 51,510 / 借家 17,960

飲食店数

734件

小売 1,638

上越市の持ち家率は 72.62%。持ち家志向の強いエリアで、住民の定着度が高い傾向です。1住宅あたりの延べ面積は 133.96㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

2.21人

全国平均 約 2.6

一般病院

7施設

診療所

138施設

歯科 92

医師数

416人

薬剤師 403

上越市は人口千人あたり 2.21人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸
§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

48校

児童 8,713

中学校

23校

生徒 4,670

高等学校

11校

生徒 4,362

幼稚園

5園

園児 366

小学校では教員1人あたり 11.1 人の児童を担当 (全国平均 約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 182人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

4館

公民館

45館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

59所

児童福祉施設

63所

介護老人福祉施設

18所

国保被保険者

32,177人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 166 地点

上越市の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内166地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

揺れにくい

安全危険

上越市は比較的揺れにくい安定した地盤です。

エリア内のばらつき

最も安全な地点0.67倍
最も揺れやすい地点2.27倍

主な地形

砂礫質台地69砂丘22三角州・海岸低地19谷底低地12扇状地9山地8

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

個別地点

LAND PRICE POINTS · 166 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

32 地点

住宅地

109 地点

準工業地

7 地点

工業地

7 地点

宅地見込地

3 地点

市街化調整区域内現況宅地

8 地点

PROFILE DATA SOURCES

  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)
§ 10

よくある質問

FAQ
Q.01

上越市の地価は過去どれくらい変化しましたか？

上越市の商業地地価公示は、2005年から2025年までの20年間で累積-34.08%変化しました (年平均-2.06%/年)。出典: 国土交通省 地価公示。
Q.02

上越市の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2007年の¥62,300/㎡がピークで、最新年はピーク比61.16%の水準です。
Q.03

上越市の最新の地価はいくらですか？

2025年の上越市商業地地価公示の中央値は¥38,100/㎡です。
§ 11

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新潟県 · 30 CITIES

CITATION

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

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2026/4/15