国土交通省 不動産情報ライブラリ連携29種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
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土地誌
GROUND · CHRONICLE

VOL. I · ISSUE 113 · 2026年4月24日

§ TREND REPORT

妙高市の地価推移
2005–2025

TL;DR

妙高市の商業地地価公示は、2005年から2025年の20年間で大幅に下落し、累積-65.66%、年平均成長率 (CAGR) は-5.2%/年を記録しました。ピークは2005年の¥68,150/㎡で、最新の2025年は¥23,400/㎡となっています。

妙高市の土地価格・坪単価

新潟県妙高市の2025年時点の地価中央値は¥23,400/㎡（坪単価 約¥77,355円）です。2005年から2025年までの20年間で 累積-65.66%（年平均-5.2%）変化しました。 ピークは2005年の¥68,150/㎡です。

妙高市の人口は30,383人（高齢化率 37.3%）。1人当たり課税対象所得は¥2,843,140。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

地価が長期的に下落した地域

妙高市の地価は20年間で累積-65.66%下落しています。2022年に底値 ¥17,900/㎡を記録し、最新の2025年は ¥23,400/㎡です。

ピーク (2005年) から未回復

妙高市の地価は2005年の ¥68,150/㎡がピークで、最新年はピーク比34.3%の水準です。まだ66%の乖離があります。

地価・人口ともに減少傾向

妙高市は地価-65.66%、人口-19.7%と、双方が減少しています。人口流出が地価下落の構造的要因になっている可能性があります。

高所得層が集中するエリア

妙高市の1人当たり課税対象所得は ¥40,409,205 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · 妙高市

29種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

49.9

新潟県内

49.9

平均的（全国） · 平均的（新潟県内）

経済力7医療・福祉3生活利便12人口活力0住宅環境19コスト負担20

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

38.7

新潟県内

38.9

低い（全国） · 低い（新潟県内）

教育環境3保育アクセス12医療アクセス3経済的余裕16人口構成5

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

41.2

新潟県内

41.8

低い（全国） · 低い（新潟県内）

価格トレンド0需要基盤3経済集積8人口持続性2財政健全性4

SCORE ANALYSIS

住みやすさ

住宅環境は非常に高い一方、人口活力が極端に低く、偏りのある構造です。

子育てしやすさ

教育環境・医療アクセスが全国水準を大きく下回っており、子育てしやすさの主な弱点です。

不動産の将来性

財政健全性・需要基盤・人口持続性・価格トレンドが全国水準を大きく下回っており、不動産の将来性の主な弱点です。

SUMMARY

過疎地域高齢化が進む転出超過地価が安い地価下落中ピークの半値以下持家率が高いゆとりある住環境コスパが良い医療過疎特別豪雪地帯

妙高市は過疎地域としての性格を持つ街です。住みやすさが平均的（偏差値49.9）で最も評価が高く、子育てしやすさが低い（偏差値38.7）です。暮らし面では住宅環境・コスト負担が強みです。一方、医療・福祉・人口活力に課題があります。不動産の将来性は低めで、地価の長期的な上昇が見込みにくい状況です。子育て面では教育環境・医療アクセス・人口構成に改善の余地があります。特別豪雪地帯に指定されており、冬季の除雪対策や雪おろしの負担が大きい地域です。基礎データ: 人口3.0万人、平均所得284万円、高齢化率37.3%、財政力指数0.42。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2005-2025
6,56822,69638,82554,95471,08320052010201520202025
商業地¥23,400/㎡-66%
住宅地¥10,135/㎡-55%
工業地¥10,600/㎡-26%
全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥68,150
2006¥53,550
2007¥50,650
2008¥48,250
2009¥44,850
2010¥41,750
2011¥31,800
2012¥29,500
2013¥27,400
2014¥25,400
2015¥23,600
2016¥22,000
2017¥20,600
2018¥19,600
2019¥18,800
2020¥18,800
2021¥18,300
2022¥17,900
2023¥23,850
2024¥23,450
2025¥23,400

住宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥22,700
2006¥21,200
2007¥19,700
2008¥19,000
2009¥18,500
2010¥17,500
2011¥16,700
2012¥15,800
2013¥14,900
2014¥14,200
2015¥13,600
2016¥13,000
2017¥12,500
2018¥12,100
2019¥11,800
2020¥11,500
2021¥11,100
2022¥10,700
2023¥10,750
2024¥9,500
2025¥10,135

工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥14,300
2006¥14,000
2007¥13,900
2008¥13,800
2009¥13,700
2010¥13,600
2011¥13,400
2012¥13,200
2013¥13,000
2014¥12,800
2015¥12,600
2016¥12,300
2017¥12,000
2018¥11,600
2019¥11,300
2020¥11,100
2021¥11,000
2022¥10,900
2023¥10,800
2024¥10,700
2025¥10,600
§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

30,383-19.7%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

3.0万3.3万3.5万3.8万20072025

1人当たり課税対象所得

¥40,409,205-29.2%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

2229万3443万4657万5871万20072025

高齢化率

37.3%+36.1%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

2731343820072025

外国人比率

0.9%+200.0%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

001120072025
§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · 妙高市

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

30,383人

日本人 30,075 / 外国人 264

外国人比率

0.87%

全国平均 約 2.4%

高齢化率

37.3%

全国平均 約 28.6%

昼夜間人口比率

97%

流出型 (居住都市)

年齢階級

10.3%
52.1%
37.3%
0–14歳3,139
15–64歳15,826
65歳以上11,319

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+673

転出

−830

社会増減

-157

転出超過 (マイナス)。妙高市は他地域への流出が転入を上回っています。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 29,391 人。 夜間人口 30,383 人に対して 96.7% (約992人の流出)。

総面積

445.63km²

可住地 123.83

人口密度

68人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸
§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥284万円

納税者 13,681人

事業所数

1,631件

民営・2021年

従業者数

13,844人

民営・2021年

商業年間販売額

3億円

卸+小売 2020

妙高市の課税対象所得は年間 4億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥2,843,140。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

4.36%

全国平均 約 2.8%

第3次産業比率

61.4%

9,189人

就業者数

14,978人

労働力 15,660

通勤純流入

-541人

入 0万 / 出 1万

妙高市の就業者のうち 61.4% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

0.42

交付団体

実質公債費比率

6.5%

健全

歳入総額

3億円

2020年度

地方税

4,593百万円

歳入比 18.33%

財政力指数 0.42。1.0 を超えると不交付団体 (自前の税収で財政需要を満たせる) となります。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸
§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

84.6%

全国平均 約 61.2%

1住宅の延べ面積

161.1㎡

全国平均 約 92.1㎡

居住住宅数

10,560戸

持家 8,930 / 借家 1,380

飲食店数

123件

小売 268

妙高市の持ち家率は 84.56%。持ち家志向の強いエリアで、住民の定着度が高い傾向です。1住宅あたりの延べ面積は 161.07㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

0.79人

全国平均 約 2.6

一般病院

2施設

診療所

13施設

歯科 12

医師数

24人

薬剤師 45

妙高市は人口千人あたり 0.79人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸
§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

7校

児童 1,263

中学校

3校

生徒 690

高等学校

1校

生徒 391

幼稚園

0園

園児 0

小学校では教員1人あたり 9.7 人の児童を担当 (全国平均 約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 180人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

1館

公民館

0館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

9所

児童福祉施設

15所

介護老人福祉施設

5所

国保被保険者

6,298人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 28 地点

妙高市の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内28地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

揺れにくい

安全危険

妙高市は比較的揺れにくい安定した地盤です。

エリア内のばらつき

最も安全な地点1.13倍
最も揺れやすい地点1.36倍

主な地形

火山山麓地16扇状地12

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

個別地点

LAND PRICE POINTS · 28 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

8 地点

住宅地

19 地点

工業地

1 地点

PROFILE DATA SOURCES

  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)
§ 10

よくある質問

FAQ
Q.01

妙高市の地価は過去どれくらい変化しましたか？

妙高市の商業地地価公示は、2005年から2025年までの20年間で累積-65.66%変化しました (年平均-5.2%/年)。出典: 国土交通省 地価公示。
Q.02

妙高市の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2005年の¥68,150/㎡がピークで、最新年はピーク比34.34%の水準です。
Q.03

妙高市の最新の地価はいくらですか？

2025年の妙高市商業地地価公示の中央値は¥23,400/㎡です。
§ 11

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CITATION

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

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2026/4/15