国土交通省 不動産情報ライブラリ連携29種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
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土地誌
GROUND · CHRONICLE

VOL. I · ISSUE 113 · 2026年4月24日

§ TREND REPORT

南魚沼市の地価推移
2005–2025

TL;DR

南魚沼市の商業地地価公示は、2005年から2025年の20年間で大幅に下落し、累積-54.98%、年平均成長率 (CAGR) は-3.91%/年を記録しました。ピークは2005年の¥60,750/㎡で、最新の2025年は¥27,350/㎡となっています。

南魚沼市の土地価格・坪単価

新潟県南魚沼市の2025年時点の地価中央値は¥27,350/㎡（坪単価 約¥90,413円）です。2005年から2025年までの20年間で 累積-54.98%（年平均-3.91%）変化しました。 ピークは2005年の¥60,750/㎡です。

南魚沼市の人口は54,851人（高齢化率 33.5%）。1人当たり課税対象所得は¥2,747,905。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

地価が長期的に下落した地域

南魚沼市の地価は20年間で累積-54.98%下落しています。2025年に底値 ¥27,350/㎡を記録し、最新の2025年は ¥27,350/㎡です。

ピーク (2005年) から未回復

南魚沼市の地価は2005年の ¥60,750/㎡がピークで、最新年はピーク比45.0%の水準です。まだ55%の乖離があります。

地価・人口ともに減少傾向

南魚沼市は地価-54.98%、人口-13.4%と、双方が減少しています。人口流出が地価下落の構造的要因になっている可能性があります。

高所得層が集中するエリア

南魚沼市の1人当たり課税対象所得は ¥22,341,425 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · 南魚沼市

29種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

56.7

新潟県内

57.3

やや高い（全国） · やや高い（新潟県内）

経済力6医療・福祉9生活利便13人口活力1住宅環境19コスト負担20

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

52.1

新潟県内

58.0

やや高い（全国） · 高い（新潟県内）

教育環境3保育アクセス13医療アクセス9経済的余裕16人口構成6

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

43.3

新潟県内

45.5

やや低い（全国） · やや低い（新潟県内）

価格トレンド1需要基盤3経済集積8人口持続性3財政健全性4

SCORE ANALYSIS

住みやすさ

住宅環境・生活利便が平均以上で、住みやすさの強みです。

住みやすさ

住宅環境は非常に高い一方、人口活力が極端に低く、偏りのある構造です。

子育てしやすさ

経済的余裕・保育アクセスが平均以上で、子育てしやすさの強みです。

不動産の将来性

財政健全性・需要基盤・人口持続性・価格トレンドがやや低く、不動産の将来性の改善余地があります。

SUMMARY

過疎地域転出超過地価が安い地価下落中ピークの半値以下ゆとりある住環境コスパが良い地盤が固い特別豪雪地帯

南魚沼市は過疎地域としての性格を持つ街です。住みやすさが高い（偏差値56.7）で最も評価が高く、不動産の将来性がやや低い（偏差値43.3）です。暮らし面では住宅環境・コスト負担が強みです。一方、人口活力に課題があります。地盤は固く、地震時の揺れに対して比較的安全です。特別豪雪地帯に指定されており、冬季の除雪対策や雪おろしの負担が大きい地域です。基礎データ: 人口5.5万人、平均所得275万円、高齢化率33.5%、財政力指数0.41。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2005-2025
3,09818,78634,47550,16465,85320052010201520202025
商業地¥27,350/㎡-55%
住宅地¥13,500/㎡-64%
準工業地¥39,000/㎡-38%
工業地¥5,950/㎡-75%
全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥60,750
2006¥47,000
2007¥46,100
2008¥45,300
2009¥42,800
2010¥40,000
2011¥37,600
2012¥35,300
2013¥35,450
2014¥34,200
2015¥33,050
2016¥32,050
2017¥31,200
2018¥30,450
2019¥29,800
2020¥29,100
2021¥28,450
2022¥28,000
2023¥27,750
2024¥27,550
2025¥27,350

住宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥37,500
2006¥28,000
2007¥26,000
2008¥24,850
2009¥23,500
2010¥22,500
2011¥21,000
2012¥20,100
2013¥19,200
2014¥18,200
2015¥17,500
2016¥17,000
2017¥16,600
2018¥16,200
2019¥15,900
2020¥15,500
2021¥15,100
2022¥14,700
2023¥14,300
2024¥13,900
2025¥13,500

準工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥63,000
2006¥58,000
2007¥54,000
2008¥50,300
2009¥46,000
2010¥43,300
2011¥40,900
2012¥39,000

工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥24,000
2006¥9,400
2007¥8,900
2008¥8,500
2009¥8,000
2010¥7,750
2011¥7,500
2012¥7,260
2013¥7,100
2014¥6,900
2015¥6,700
2016¥6,540
2017¥6,410
2018¥6,310
2019¥6,240
2020¥6,160
2021¥6,090
2022¥6,040
2023¥6,000
2024¥5,950
2025¥5,950
§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

54,851-13.4%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

5.4万5.8万6.1万6.4万20072025

1人当たり課税対象所得

¥22,341,425+20.3%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

1743万2047万2350万2653万20072025

高齢化率

33.5%+35.1%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

2428313420072025

外国人比率

1.3%+62.5%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

111120072025
§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · 南魚沼市

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

54,851人

日本人 53,962 / 外国人 689

外国人比率

1.26%

全国平均 約 2.4%

高齢化率

33.5%

全国平均 約 28.6%

昼夜間人口比率

101%

流入型 (職場都市)

年齢階級

12.0%
53.5%
33.5%
0–14歳6,561
15–64歳29,347
65歳以上18,391

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+1,205

転出

−1,520

社会増減

-315

転出超過 (マイナス)。南魚沼市は他地域への流出が転入を上回っています。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 55,163 人。 夜間人口 54,851 人に対して 100.6% (約312人の流入)。

総面積

584.55km²

可住地 193.92

人口密度

94人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸
§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥275万円

納税者 25,181人

事業所数

3,252件

民営・2021年

従業者数

26,162人

民営・2021年

商業年間販売額

10億円

卸+小売 2020

南魚沼市の課税対象所得は年間 7億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥2,747,905。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

3.34%

全国平均 約 2.8%

第3次産業比率

59.9%

17,176人

就業者数

28,656人

労働力 29,645

通勤純流入

+420人

入 0万 / 出 0万

南魚沼市の就業者のうち 59.9% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

0.41

交付団体

実質公債費比率

11.7%

要注意

歳入総額

4億円

2020年度

地方税

7,012百万円

歳入比 17.34%

財政力指数 0.41。1.0 を超えると不交付団体 (自前の税収で財政需要を満たせる) となります。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸
§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

73.8%

全国平均 約 61.2%

1住宅の延べ面積

164.9㎡

全国平均 約 92.1㎡

居住住宅数

19,430戸

持家 14,330 / 借家 4,660

飲食店数

282件

小売 549

南魚沼市の持ち家率は 73.75%。持ち家志向の強いエリアで、住民の定着度が高い傾向です。1住宅あたりの延べ面積は 164.93㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

2.52人

全国平均 約 2.6

一般病院

4施設

診療所

27施設

歯科 16

医師数

138人

薬剤師 106

南魚沼市は人口千人あたり 2.52人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸
§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

16校

児童 2,647

中学校

4校

生徒 1,394

高等学校

4校

生徒 1,282

幼稚園

0園

園児 0

小学校では教員1人あたり 10.5 人の児童を担当 (全国平均 約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 165人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

1館

公民館

3館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

25所

児童福祉施設

27所

介護老人福祉施設

6所

国保被保険者

11,532人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 31 地点

南魚沼市の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内31地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

揺れにくい

安全危険

南魚沼市は比較的揺れにくい安定した地盤です。

エリア内のばらつき

最も安全な地点0.81倍
最も揺れやすい地点1.12倍

主な地形

扇状地20谷底低地9火山地1山麓地1

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

個別地点

LAND PRICE POINTS · 31 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

11 地点

住宅地

18 地点

工業地

2 地点

PROFILE DATA SOURCES

  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)
§ 10

よくある質問

FAQ
Q.01

南魚沼市の地価は過去どれくらい変化しましたか？

南魚沼市の商業地地価公示は、2005年から2025年までの20年間で累積-54.98%変化しました (年平均-3.91%/年)。出典: 国土交通省 地価公示。
Q.02

南魚沼市の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2005年の¥60,750/㎡がピークで、最新年はピーク比45.02%の水準です。
Q.03

南魚沼市の最新の地価はいくらですか？

2025年の南魚沼市商業地地価公示の中央値は¥27,350/㎡です。
§ 11

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CITATION

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

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2026/4/15