国土交通省 不動産情報ライブラリ連携29種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
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土地誌
GROUND · CHRONICLE

VOL. I · ISSUE 113 · 2026年4月24日

§ TREND REPORT

鶴岡市の地価推移
2005–2025

TL;DR

鶴岡市の商業地地価公示は、2005年から2025年の20年間で大幅に下落し、累積-50.71%、年平均成長率 (CAGR) は-3.47%/年を記録しました。ピークは2005年の¥60,250/㎡で、最新の2025年は¥29,700/㎡となっています。

鶴岡市の土地価格・坪単価

山形県鶴岡市の2025年時点の地価中央値は¥29,700/㎡（坪単価 約¥98,182円）です。2005年から2025年までの20年間で 累積-50.71%（年平均-3.47%）変化しました。 ピークは2005年の¥60,250/㎡です。

鶴岡市の人口は122,347人（高齢化率 35.1%）。1人当たり課税対象所得は¥2,820,008。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

地価が長期的に下落した地域

鶴岡市の地価は20年間で累積-50.71%下落しています。2021年に底値 ¥29,500/㎡を記録し、最新の2025年は ¥29,700/㎡です。

ピーク (2005年) から未回復

鶴岡市の地価は2005年の ¥60,250/㎡がピークで、最新年はピーク比49.3%の水準です。まだ51%の乖離があります。

地価・人口ともに減少傾向

鶴岡市は地価-50.71%、人口-14.1%と、双方が減少しています。人口流出が地価下落の構造的要因になっている可能性があります。

高所得層が集中するエリア

鶴岡市の1人当たり課税対象所得は ¥49,398,002 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · 鶴岡市

29種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

58.9

山形県内

61.1

高い（全国） · 高い（山形県内）

経済力7医療・福祉8生活利便14人口活力2住宅環境19コスト負担20

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

53.6

山形県内

61.0

やや高い（全国） · 高い（山形県内）

教育環境6保育アクセス12医療アクセス8経済的余裕16人口構成6

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

44.7

山形県内

52.5

やや低い（全国） · やや高い（山形県内）

価格トレンド2需要基盤3経済集積8人口持続性4財政健全性4

SCORE ANALYSIS

住みやすさ

住宅環境・生活利便が平均以上で、住みやすさの強みです。

住みやすさ

住宅環境は非常に高い一方、人口活力が極端に低く、偏りのある構造です。

子育てしやすさ

経済的余裕・保育アクセスが平均以上で、子育てしやすさの強みです。

不動産の将来性

人口持続性・需要基盤・価格トレンドがやや低く、不動産の将来性の改善余地があります。

SUMMARY

過疎地域高齢化が進む地価が安い地価下落中ピークの半値以下持家率が高いゆとりある住環境コスパが良い特別豪雪地帯（一部）

鶴岡市は過疎地域としての性格を持つ街です。住みやすさが高い（偏差値58.9）で最も評価が高く、不動産の将来性がやや低い（偏差値44.7）です。暮らし面では生活利便・住宅環境・コスト負担が強みです。一方、人口活力に課題があります。特別豪雪地帯に指定されており、冬季の除雪対策や雪おろしの負担が大きい地域です。基礎データ: 人口12.2万人、平均所得282万円、高齢化率35.1%、財政力指数0.42。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2005-2025
4,98919,46233,93548,40862,88220052010201520202025
商業地¥29,700/㎡-51%
住宅地¥14,600/㎡-62%
準工業地¥36,500/㎡-22%
工業地¥12,200/㎡-28%
市街化調整区域内現況宅地¥15,100/㎡-30%
宅地見込地¥7,620/㎡-27%
全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥60,250
2006¥40,400
2007¥38,300
2008¥36,800
2009¥35,200
2010¥33,800
2011¥32,700
2012¥31,650
2013¥34,650
2014¥33,600
2015¥32,750
2016¥32,900
2017¥30,700
2018¥30,300
2019¥30,000
2020¥29,700
2021¥29,500
2022¥29,500
2023¥29,500
2024¥29,500
2025¥29,700

住宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥38,000
2006¥28,800
2007¥24,600
2008¥23,300
2009¥21,900
2010¥20,800
2011¥18,800
2012¥18,200
2013¥16,000
2014¥15,300
2015¥15,150
2016¥16,300
2017¥16,000
2018¥15,700
2019¥15,400
2020¥15,050
2021¥14,700
2022¥14,700
2023¥14,700
2024¥14,600
2025¥14,600

準工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥46,800
2006¥45,200
2007¥43,600
2008¥42,600
2009¥40,800
2010¥39,300
2011¥37,700
2012¥36,500

工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥16,900
2006¥16,000
2007¥15,200
2008¥14,800
2009¥14,000
2010¥13,500
2011¥13,000
2012¥12,500
2013¥12,100
2014¥11,800
2015¥11,600
2016¥11,500
2017¥11,500
2018¥11,500
2019¥11,500
2020¥11,500
2021¥11,500
2022¥11,600
2023¥11,800
2024¥12,000
2025¥12,200

市街化調整区域内現況宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥21,700
2006¥20,600
2007¥19,600
2008¥18,700
2009¥17,700
2010¥16,800
2011¥15,900
2012¥15,100

宅地見込地

年中央値 (円/㎡)
2005¥10,400
2006¥9,900
2007¥9,500
2008¥9,400
2009¥9,060
2010¥8,740
2011¥8,350
2012¥7,960
2013¥7,620
§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

122,347-14.1%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

12.1万12.9万13.6万14.3万20072025

1人当たり課税対象所得

¥49,398,002+163.6%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

1721万2845万3969万5093万20072025

高齢化率

35.1%+33.0%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

2629323620072025

外国人比率

0.5%+0.0%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

000120072025
§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · 鶴岡市

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

122,347人

日本人 120,978 / 外国人 635

外国人比率

0.52%

全国平均 約 2.4%

高齢化率

35.1%

全国平均 約 28.6%

昼夜間人口比率

101%

流入型 (職場都市)

年齢階級

11.0%
53.2%
35.1%
0–14歳13,441
15–64歳65,098
65歳以上43,003

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+2,404

転出

−2,696

社会増減

-292

転出超過 (マイナス)。鶴岡市は他地域への流出が転入を上回っています。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 123,233 人。 夜間人口 122,347 人に対して 100.7% (約886人の流入)。

総面積

1311.51km²

可住地 400.66

人口密度

93人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸
§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥282万円

納税者 55,908人

事業所数

6,079件

民営・2021年

従業者数

53,749人

民営・2021年

商業年間販売額

20億円

卸+小売 2020

鶴岡市の課税対象所得は年間 16億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥2,820,008。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

3.16%

全国平均 約 2.8%

第3次産業比率

60.2%

37,544人

就業者数

62,393人

労働力 64,426

通勤純流入

+175人

入 1万 / 出 1万

鶴岡市の就業者のうち 60.2% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

0.42

交付団体

実質公債費比率

6.1%

健全

歳入総額

8億円

2020年度

地方税

2億円

歳入比 19.26%

財政力指数 0.42。1.0 を超えると不交付団体 (自前の税収で財政需要を満たせる) となります。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸
§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

81.0%

全国平均 約 61.2%

1住宅の延べ面積

146.7㎡

全国平均 約 92.1㎡

居住住宅数

43,540戸

持家 35,270 / 借家 7,490

飲食店数

580件

小売 1,268

鶴岡市の持ち家率は 81.01%。持ち家志向の強いエリアで、住民の定着度が高い傾向です。1住宅あたりの延べ面積は 146.74㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

1.84人

全国平均 約 2.6

一般病院

5施設

診療所

104施設

歯科 49

医師数

225人

薬剤師 214

鶴岡市は人口千人あたり 1.84人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸
§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

26校

児童 5,333

中学校

11校

生徒 2,955

高等学校

8校

生徒 3,785

幼稚園

4園

園児 252

小学校では教員1人あたり 11.9 人の児童を担当 (全国平均 約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 205人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

6館

公民館

1館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

45所

児童福祉施設

59所

介護老人福祉施設

12所

国保被保険者

24,094人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 73 地点

鶴岡市の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内73地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

ふつう

安全危険

鶴岡市は標準的な揺れやすさです。場所によってばらつきがあります。

エリア内のばらつき

最も安全な地点0.67倍
最も揺れやすい地点2.20倍

主な地形

扇状地34後背湿地20谷底低地6自然堤防6山地3砂礫質台地2

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

個別地点

LAND PRICE POINTS · 73 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

25 地点

住宅地

44 地点

準工業地

1 地点

工業地

1 地点

宅地見込地

1 地点

市街化調整区域内現況宅地

1 地点

PROFILE DATA SOURCES

  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)
§ 10

よくある質問

FAQ
Q.01

鶴岡市の地価は過去どれくらい変化しましたか？

鶴岡市の商業地地価公示は、2005年から2025年までの20年間で累積-50.71%変化しました (年平均-3.47%/年)。出典: 国土交通省 地価公示。
Q.02

鶴岡市の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2005年の¥60,250/㎡がピークで、最新年はピーク比49.29%の水準です。
Q.03

鶴岡市の最新の地価はいくらですか？

2025年の鶴岡市商業地地価公示の中央値は¥29,700/㎡です。
§ 11

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CITATION

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

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2026/4/15