国土交通省 不動産情報ライブラリ連携29種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
国土交通省 不動産情報ライブラリ連携29種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
土地誌
GROUND · CHRONICLE

VOL. I · ISSUE 113 · 2026年4月24日

§ TREND REPORT

近江八幡市の地価推移
2005–2025

TL;DR

近江八幡市の商業地地価公示は、2005年から2025年の20年間で緩やかに上昇し、累積+4.65%、年平均成長率 (CAGR) は+0.23%/年を記録しました。ピークは2008年の¥127,000/㎡で、最新の2025年は¥107,000/㎡となっています。

近江八幡市の土地価格・坪単価

滋賀県近江八幡市の2025年時点の地価中央値は¥107,000/㎡（坪単価 約¥353,718円）です。2005年から2025年までの20年間で 累積+4.65%（年平均+0.23%）変化しました。 ピークは2008年の¥127,000/㎡です。

近江八幡市の人口は81,122人（高齢化率 27.7%）。1人当たり課税対象所得は¥3,323,410。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

地価が安定している地域

近江八幡市の地価は20年間で累積+4.65%と、ほぼ横ばいで推移しています。大きな変動がなく、安定的な不動産市場と言えます。

高所得層が集中するエリア

近江八幡市の1人当たり課税対象所得は ¥41,772,506 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · 近江八幡市

29種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

62.3

滋賀県内

59.2

高い（全国） · 高い（滋賀県内）

経済力10医療・福祉10生活利便11人口活力7住宅環境16コスト負担20

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

67.0

滋賀県内

58.2

非常に高い（全国） · 高い（滋賀県内）

教育環境8保育アクセス10医療アクセス10経済的余裕16人口構成12

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

61.3

滋賀県内

54.1

高い（全国） · やや高い（滋賀県内）

価格トレンド11需要基盤2経済集積8人口持続性16財政健全性8

SCORE ANALYSIS

住みやすさ

住宅環境が全国水準を大きく上回り、住みやすさを押し上げています。

子育てしやすさ

経済的余裕・人口構成が全国水準を大きく上回り、子育てしやすさを押し上げています。

子育てしやすさ

全国水準は高いものの、同じ都道府県内ではより条件の良い自治体が多くあります。

不動産の将来性

人口持続性が全国水準を大きく上回り、不動産の将来性を押し上げています。

不動産の将来性

人口持続性は非常に高い一方、需要基盤が極端に低く、偏りのある構造です。

SUMMARY

コスパが良い子育てしやすいやや揺れやすい地盤暮らしと不動産の将来性を両立

子育てしやすさが非常に高い（偏差値67）で最も評価が高く、不動産の将来性が高い（偏差値61.3）です。暮らし面では住宅環境・コスト負担が強みです。不動産の将来性は人口持続性に支えられ、不動産としての将来性が評価されています。子育て環境は充実しており、ファミリー層にも適しています。地盤はやや揺れやすく、耐震性への配慮が必要です。基礎データ: 人口8.1万人、平均所得332万円、高齢化率27.7%、財政力指数0.67。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2005-2025
14,23043,76573,300102,835132,37020052010201520202025
商業地¥107,000/㎡+5%
住宅地¥47,750/㎡-26%
工業地¥22,700/㎡+3%
市街化調整区域内現況宅地¥21,200/㎡-26%
宅地見込地¥20,600/㎡+2%
全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥102,250
2006¥99,000
2007¥103,050
2008¥127,000
2009¥104,000
2010¥90,300
2011¥89,600
2012¥89,000
2013¥89,150
2014¥90,000
2015¥90,900
2016¥91,350
2017¥91,850
2018¥92,850
2019¥93,350
2020¥93,850
2021¥95,000
2022¥96,900
2023¥98,850
2024¥101,750
2025¥107,000

住宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥64,500
2006¥63,500
2007¥67,300
2008¥68,800
2009¥67,000
2010¥62,200
2011¥58,300
2012¥57,400
2013¥51,850
2014¥51,600
2015¥51,300
2016¥50,950
2017¥50,600
2018¥50,050
2019¥49,650
2020¥49,100
2021¥48,700
2022¥48,350
2023¥48,050
2024¥47,850
2025¥47,750

工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥22,000
2006¥21,000
2007¥21,000
2008¥21,300
2009¥21,000
2010¥20,500
2011¥20,100
2012¥19,900
2013¥19,700
2014¥19,600
2015¥19,600
2016¥19,600
2017¥19,600
2018¥19,700
2019¥19,900
2020¥20,200
2021¥20,200
2022¥20,400
2023¥20,800
2024¥21,700
2025¥22,700

市街化調整区域内現況宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥28,600
2006¥27,000
2007¥26,850
2008¥26,850
2009¥26,600
2010¥25,000
2011¥21,500
2012¥21,200

宅地見込地

年中央値 (円/㎡)
2005¥20,200
2006¥20,000
2007¥20,400
2008¥20,600
§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

81,122+18.4%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

6.8万7.3万7.8万8.2万20072025

1人当たり課税対象所得

¥41,772,506+63.9%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

2459万3121万3783万4445万20072025

高齢化率

27.7%+48.1%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

1822252820072025

外国人比率

1.7%+30.8%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

112220072025
§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · 近江八幡市

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

81,122人

日本人 79,187 / 外国人 1,376

外国人比率

1.70%

全国平均 約 2.4%

高齢化率

27.7%

全国平均 約 28.6%

昼夜間人口比率

91%

流出型 (居住都市)

年齢階級

14.0%
57.4%
27.7%
0–14歳11,335
15–64歳46,578
65歳以上22,493

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+2,957

転出

−2,840

社会増減

+117

転入超過 (プラス)。近江八幡市は他地域から人を引き寄せる流入都市です。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 73,849 人。 夜間人口 81,122 人に対して 91.0% (約7,273人の流出)。

総面積

177.45km²

可住地 80.01

人口密度

457人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸
§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥332万円

納税者 38,765人

事業所数

3,063件

民営・2021年

従業者数

32,337人

民営・2021年

商業年間販売額

14億円

卸+小売 2020

近江八幡市の課税対象所得は年間 13億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥3,323,410。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

3.17%

全国平均 約 2.8%

第3次産業比率

59.7%

23,729人

就業者数

39,734人

労働力 41,033

通勤純流入

-7,552人

入 1万 / 出 2万

近江八幡市の就業者のうち 59.7% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。 通勤純流出が -7,552人で、他市区町村への通勤が多いベッドタウン型です。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

0.67

交付団体

実質公債費比率

1.1%

健全

歳入総額

4億円

2020年度

地方税

1億円

歳入比 26.08%

財政力指数 0.67。1.0 を超えると不交付団体 (自前の税収で財政需要を満たせる) となります。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸
§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

73.5%

全国平均 約 61.2%

1住宅の延べ面積

113.6㎡

全国平均 約 92.1㎡

居住住宅数

32,250戸

持家 23,700 / 借家 7,200

飲食店数

278件

小売 602

近江八幡市の持ち家率は 73.49%。持ち家志向の強いエリアで、住民の定着度が高い傾向です。1住宅あたりの延べ面積は 113.57㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

2.66人

全国平均 約 2.6

一般病院

2施設

診療所

56施設

歯科 30

医師数

216人

薬剤師 212

近江八幡市は人口千人あたり 2.66人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸
§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

12校

児童 4,649

中学校

5校

生徒 2,616

高等学校

4校

生徒 3,339

幼稚園

6園

園児 409

小学校では教員1人あたり 14.3 人の児童を担当 (全国平均 約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 387人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

2館

公民館

1館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

19所

児童福祉施設

34所

介護老人福祉施設

6所

国保被保険者

14,683人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 40 地点

近江八幡市の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内40地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

やや揺れやすい

安全危険

近江八幡市はやや揺れやすい傾向があります。エリアによって差があるため、個別地点のデータも確認しましょう。

エリア内のばらつき

最も安全な地点0.57倍
最も揺れやすい地点2.01倍

主な地形

後背湿地23自然堤防9三角州・海岸低地5山地2砂礫質台地1

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

個別地点

LAND PRICE POINTS · 40 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

9 地点

住宅地

23 地点

工業地

1 地点

市街化調整区域内現況宅地

6 地点

宅地見込地

1 地点

PROFILE DATA SOURCES

  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)
§ 10

よくある質問

FAQ
Q.01

近江八幡市の地価は過去どれくらい変化しましたか？

近江八幡市の商業地地価公示は、2005年から2025年までの20年間で累積+4.65%変化しました (年平均0.23%/年)。出典: 国土交通省 地価公示。
Q.02

近江八幡市の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2008年の¥127,000/㎡がピークで、最新年はピーク比84.25%の水準です。
Q.03

近江八幡市の最新の地価はいくらですか？

2025年の近江八幡市商業地地価公示の中央値は¥107,000/㎡です。
§ 11

滋賀県の他のレポート

滋賀県 · 19 CITIES

CITATION

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

RELATED

滋賀県の全レポート →滋賀県のスコアランキング →全国スコアランキング →この街と比較する →

LAST UPDATED

2026/4/15