国土交通省 不動産情報ライブラリ連携29種の公的データソース地価公示 · 取引価格 · 災害リスク学校区 · 医療 · 将来人口編集 · 集計 · 編纂TERRA OBSERVED
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土地誌
GROUND · CHRONICLE

VOL. I · ISSUE 113 · 2026年4月24日

§ TREND REPORT

八代市の地価推移
2005–2025

TL;DR

八代市の商業地地価公示は、2005年から2025年の20年間で大幅に下落し、累積-50.32%、年平均成長率 (CAGR) は-3.44%/年を記録しました。ピークは2005年の¥78,900/㎡で、最新の2025年は¥39,200/㎡となっています。

八代市の土地価格・坪単価

熊本県八代市の2025年時点の地価中央値は¥39,200/㎡（坪単価 約¥129,587円）です。2005年から2025年までの20年間で 累積-50.32%（年平均-3.44%）変化しました。 ピークは2005年の¥78,900/㎡です。

八代市の人口は123,067人（高齢化率 34.2%）。1人当たり課税対象所得は¥2,866,856。人口動態や所得水準は土地価格の重要な背景指標です。

§ DATA INSIGHTS

地価が長期的に下落した地域

八代市の地価は20年間で累積-50.32%下落しています。2022年に底値 ¥39,200/㎡を記録し、最新の2025年は ¥39,200/㎡です。

ピーク (2005年) から未回復

八代市の地価は2005年の ¥78,900/㎡がピークで、最新年はピーク比49.7%の水準です。まだ50%の乖離があります。

地価・人口ともに減少傾向

八代市は地価-50.32%、人口-10.1%と、双方が減少しています。人口流出が地価下落の構造的要因になっている可能性があります。

高所得層が集中するエリア

八代市の1人当たり課税対象所得は ¥42,770,684 で、全国的にも高い水準です。高所得層の居住選好が地価を下支えしていると考えられます。

§ 00

土地誌スコア

TOCHISHI SCORE · 八代市

29種の公的データを組み合わせ、全国 1,630 自治体の中での相対的な位置を偏差値で表示しています。偏差値50が全国平均です。算出方法 →

この街と比較する →

LIVABILITY

住みやすさ

全国

58.9

熊本県内

59.1

高い（全国） · 高い（熊本県内）

経済力7医療・福祉12生活利便12人口活力2住宅環境17コスト負担20

CHILD-REARING

子育てしやすさ

全国

61.0

熊本県内

60.0

高い（全国） · 高い（熊本県内）

教育環境7保育アクセス13医療アクセス12経済的余裕16人口構成6

ASSET VALUE

不動産の将来性

全国

45.4

熊本県内

47.5

やや低い（全国） · やや低い（熊本県内）

価格トレンド2需要基盤3経済集積8人口持続性5財政健全性5

SCORE ANALYSIS

住みやすさ

住宅環境が平均以上で、住みやすさの強みです。

住みやすさ

住宅環境は非常に高い一方、人口活力が極端に低く、偏りのある構造です。

子育てしやすさ

経済的余裕・保育アクセスが全国水準を大きく上回り、子育てしやすさを押し上げています。

不動産の将来性

需要基盤・価格トレンドがやや低く、不動産の将来性の改善余地があります。

SUMMARY

過疎地域地価下落中ピークの半値以下コスパが良い子育てしやすい

八代市は過疎地域としての性格を持つ街です。子育てしやすさが高い（偏差値61）で最も評価が高く、不動産の将来性がやや低い（偏差値45.4）です。暮らし面では住宅環境・コスト負担が強みです。一方、人口活力に課題があります。子育て環境は充実しており、ファミリー層にも適しています。基礎データ: 人口12.3万人、平均所得287万円、高齢化率34.2%、財政力指数0.50。

§ 01

地価の年次推移

LAND PRICE TRENDS · 2005-2025
4,35023,87543,40062,92582,45020052010201520202025
商業地¥39,200/㎡-50%
住宅地¥19,950/㎡-45%
準工業地¥40,900/㎡-46%
工業地¥10,700/㎡-26%
宅地見込地¥13,000/㎡-16%
全年のデータテーブルを表示 ▸

商業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥78,900
2006¥62,650
2007¥59,000
2008¥54,050
2009¥55,500
2010¥53,600
2011¥51,000
2012¥48,200
2013¥43,500
2014¥42,200
2015¥42,800
2016¥41,600
2017¥41,000
2018¥40,500
2019¥40,100
2020¥39,700
2021¥39,400
2022¥39,200
2023¥39,200
2024¥39,200
2025¥39,200

住宅地

年中央値 (円/㎡)
2005¥36,500
2006¥26,300
2007¥25,500
2008¥25,000
2009¥23,750
2010¥23,000
2011¥21,000
2012¥19,250
2013¥18,950
2014¥21,150
2015¥21,650
2016¥21,650
2017¥21,800
2018¥21,900
2019¥21,900
2020¥21,500
2021¥21,300
2022¥21,100
2023¥20,650
2024¥20,350
2025¥19,950

準工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥76,000
2006¥69,000
2007¥63,000
2008¥57,000
2009¥54,000
2010¥51,000
2011¥48,000
2012¥40,900

工業地

年中央値 (円/㎡)
2005¥14,400
2006¥10,850
2007¥10,400
2008¥9,900
2009¥9,350
2010¥9,000
2011¥8,650
2012¥8,225
2013¥8,025
2014¥7,900
2015¥7,900
2016¥7,950
2017¥8,050
2018¥8,200
2019¥8,475
2020¥9,125
2021¥9,250
2022¥9,400
2023¥9,750
2024¥10,250
2025¥10,700

宅地見込地

年中央値 (円/㎡)
2005¥15,400
2006¥14,700
2007¥14,100
2008¥13,500
2009¥13,000
2010¥12,500
2011¥12,100
2012¥11,800
2013¥11,500
2014¥11,300
2015¥11,300
2016¥11,300
2017¥11,400
2018¥11,500
2019¥11,700
2020¥11,900
2021¥12,000
2022¥12,200
2023¥12,400
2024¥12,700
2025¥13,000
§ 02

人口・経済推移

DEMOGRAPHICS · 2007-2025

総人口

123,067-10.1%

国勢調査 (5年ごと) に基づく常住人口。版をまたいで同じ調査年の値が続く場合があります。

12.2万12.7万13.3万13.8万20072025

1人当たり課税対象所得

¥42,770,684+60.3%

市区町村の課税対象所得の合計を、所得割の納税義務者数で割った値。住民税の課税ベースとなる所得で、給与収入そのものではなく各種控除後の金額。納税者以外 (扶養家族・非課税世帯) は分母に含まれないため、実際の住民平均より高く出る傾向があります。出典: 総務省「市町村税課税状況等の調」。

2588万3178万3768万4358万20072025

高齢化率

34.2%+33.1%

総人口に占める 65 歳以上人口の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 29% (2020年)。21% 超で「超高齢社会」とされます。

2528323520072025

外国人比率

1.7%+325.0%

総人口に占める外国籍住民の割合。国勢調査ベース。日本全体の平均は約 2.2% (2020年)。

011220072025
§ 03

街のプロファイル

CITY PROFILE · 八代市

人口の輪郭

国勢調査 2020▸

総人口

123,067人

日本人 120,072 / 外国人 2,036

外国人比率

1.65%

全国平均 約 2.4%

高齢化率

34.2%

全国平均 約 28.6%

昼夜間人口比率

100%

流出型 (居住都市)

年齢階級

11.9%
52.9%
34.2%
0–14歳14,679
15–64歳65,046
65歳以上42,131

社会増減

住民基本台帳 2022年

転入

+3,548

転出

−3,951

社会増減

-403

転出超過 (マイナス)。八代市は他地域への流出が転入を上回っています。

昼間人口

国勢調査 2020年

昼間人口は 122,876 人。 夜間人口 123,067 人に対して 99.8% (約191人の流出)。

総面積

681.29km²

可住地 183.09

人口密度

181人/km²

経済・労働・行政

ECONOMY▸
§ 04-a

街の経済

2022年

1人あたり所得

¥287万円

納税者 51,418人

事業所数

5,572件

民営・2021年

従業者数

49,353人

民営・2021年

商業年間販売額

31億円

卸+小売 2020

八代市の課税対象所得は年間 15億円。納税義務者 (所得割)1人あたり ¥2,866,856。全国平均は約360万円、東京都平均は約560万円です。

§ 04-b

労働と通勤

国勢調査 2020年

完全失業率

4.28%

全国平均 約 2.8%

第3次産業比率

64.1%

36,456人

就業者数

56,898人

労働力 59,443

通勤純流入

+3人

入 1万 / 出 1万

八代市の就業者のうち 64.1% が第3次産業 (サービス業・小売業・金融業等) に従事。

§ 04-c

行政の健全性

2020年

財政力指数

0.50

交付団体

実質公債費比率

9.2%

健全

歳入総額

8億円

2020年度

地方税

2億円

歳入比 18.36%

財政力指数 0.5。1.0 を超えると不交付団体 (自前の税収で財政需要を満たせる) となります。

住宅・医療

HOUSING · HEALTHCARE▸
§ 05-a

住宅事情

住宅・土地統計調査 2018年

持ち家率

67.4%

全国平均 約 61.2%

1住宅の延べ面積

107.9㎡

全国平均 約 92.1㎡

居住住宅数

48,320戸

持家 32,550 / 借家 14,310

飲食店数

468件

小売 1,109

八代市の持ち家率は 67.36%。持ち家志向の強いエリアで、住民の定着度が高い傾向です。1住宅あたりの延べ面積は 107.92㎡。

§ 05-b

医療の手厚さ

医療施設調査 2021年

医師数/千人

2.99人

全国平均 約 2.6

一般病院

8施設

診療所

117施設

歯科 61

医師数

368人

薬剤師 242

八代市は人口千人あたり 2.99人の医師が所属しています (全国平均約 2.6人)。昼間人口が多い都心エリアではこの値が大きく出る傾向があります。

教育・文化

EDUCATION▸
§ 06-a

教育

学校基本調査 2022年

小学校

24校

児童 6,098

中学校

16校

生徒 3,142

高等学校

8校

生徒 3,417

幼稚園

8園

園児 203

小学校では教員1人あたり 13.4 人の児童を担当 (全国平均 約15.6人)。 1校あたりの児童数は約 254人。

§ 06-b

文化施設

社会教育調査 2021年

図書館

3館

公民館

1館

福祉・子育て

WELFARE · CHILDCARE▸

保育所等

56所

児童福祉施設

64所

介護老人福祉施設

11所

国保被保険者

29,856人

§ 08

地震リスク

SEISMIC RISK · 66 地点

八代市の地盤が地震時にどれくらい揺れやすいかを、市内66地点のデータから分析しました。

この街の揺れやすさ

ふつう

安全危険

八代市は標準的な揺れやすさです。場所によってばらつきがあります。

エリア内のばらつき

最も安全な地点0.57倍
最も揺れやすい地点2.26倍

主な地形

扇状地24干拓地10後背湿地9山地7自然堤防6谷底低地5

出典: 防災科研 J-SHIS（250mメッシュ）。揺れやすさの倍率は、地震波が地表に届くまでにどれだけ増幅されるかを示します。

§ 09

個別地点

LAND PRICE POINTS · 66 地点

地価公示 / 都道府県地価調査の標準地を用途別に一覧表示。各地点から20年分の価格推移・最寄駅・用途地域等の詳細ページへ遷移できます。

商業地

20 地点

住宅地

41 地点

工業地

4 地点

宅地見込地

1 地点

PROFILE DATA SOURCES

  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ A 人口・世帯」(国勢調査 2020年・住民基本台帳 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ C 経済基盤」(市町村税課税状況等の調 2022年・経済センサス 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ D 行政基盤」(地方財政状況調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ H 居住」(住宅・土地統計調査 2018年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ I 健康・医療」(医療施設調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ B 自然環境」(全国都道府県市区町村別面積調 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ E 教育」(学校基本調査 2022年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ F 労働」(国勢調査 2020年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ G 文化・スポーツ」(社会教育調査 2021年)
  • · 総務省統計局「統計でみる市区町村のすがた 2024 基礎データ J 福祉・社会保障」(社会福祉施設等調査 2021年)
§ 10

よくある質問

FAQ
Q.01

八代市の地価は過去どれくらい変化しましたか？

八代市の商業地地価公示は、2005年から2025年までの20年間で累積-50.32%変化しました (年平均-3.44%/年)。出典: 国土交通省 地価公示。
Q.02

八代市の地価のピークはいつですか？

集計期間内では2005年の¥78,900/㎡がピークで、最新年はピーク比49.68%の水準です。
Q.03

八代市の最新の地価はいくらですか？

2025年の八代市商業地地価公示の中央値は¥39,200/㎡です。
§ 11

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CITATION

国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 (2005-2025)

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2026/4/15